营业税是对有偿提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人就其取得的营业额征收的一种流转税。具体地讲，营业税是对在中华人民共和国境内有偿提供交通运输业、建筑业、金融保险业、文化体育业、娱乐业、服务业、邮电通信业劳务和转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业额征收的一种税。营业税的营业额一般以纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。营业税实行比例税率。营业税的纳税期限分别为5日，10日，15 日或者1个月，具体纳税期限由主管税务机关制定。纳税人以1个月为纳税期限的，自期满之日起10日内纳税。

    (1)计税依据。物业企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃(煤)气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业企业代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃(煤)气费、有线电视费、专项维修资金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业服务取得的其他全部收入(含规定收费标准基础外各种加收金额)，应按照“服务业”税目5％税率计算征收营业税。

    (2)营业税的计算

    1)管理性质的收入缴纳营业税的计算。物业企业的以下三项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5％征收营业税：

    ①物业企业为业主提供服务而收取的服务费(如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等)；收取的维修费用，包括维修材料费及人工费；出租公有住宅的租金收入。

    ②物业企业收取业主的装修保证金，如果到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业企业管理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业企业营业额，征收5％的营业税。

    ③物业企业向房屋业主收取的专项维修资金，所有权属于业主，物业企业仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。如果物业企业从专项维修资金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征5％的营业税。

    2)代办性质的收入缴纳营业税的计算。以下两项均属物业企业提供代办服务而取得的服务性收入，按5％征收营业税。

    ①代办购物手续费；

    ②代办收费取得的收入(如：接受委托代收代缴水、电、燃(煤)气、电话费等各项业务而收取的手续费)。

    3)多种经营取得收入缴纳营业税的计算。

①物业企业下属的中介咨询机构的咨询劳务收入；   

②物业企业兼营的餐饮服务收入；

    ③物业企业举办的娱乐业务场所的收入；

    ④物业企业下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。

    其中前两项收入，属于服务业收入，按5％征收营业税。第三项收入属于娱乐业收入按5％～20％税率征收营业税。第四项收入属于增值税征收范围，征收增值税。

    值得注意的是，当物业企业兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。