物业企业专项维修资金管理的原则
日期：2008-12-04
《物业管理条例》第五章五十四条还规定：专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
2005年10月20日，建设部、财政部联合出台的《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》明确了住房专项维修资金的管理原则，即实行“统一归集、专户存储、专款专用、所有人决策、政府监督”的原则。
“统一归集”，是指拥有共用部位、共用设施设备的住房，其区分所有的全体业主都应当按照国家有关规定缴存专项维修资金；“专户储存”，是指具有区分所有关系的业主的专项维修资金应当存储于一家商业银行，以方便使用；“专款专用”，是指专项维修资金专门用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修及更新、改造，不得挪作他用；“所有人决策”，是指专项维修资金的使用、续筹方案和代收代管等重大事项均需要经过业主大会的同意；“政府监督”，是指房地产主管部门会同财政部门对专项维修资金进行监督管理。
《住房专项维修资金管理办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)第二章第七条规定：商品住房的住房专项维修资金，由业主缴存。业主首次缴存住房专项维修资金的标准，应当不低于当地住宅建筑安装工程造价的5％。具体标准由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门制定。住宅建筑安装工程造价由市、县人民政府建设主管部门定期发布。
《办法》第八条规定：已购公有住房的住房专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存。业主首次缴存的住房专项维修资金，按照房改成本价的2％计算缴存。售房单位缴存的住房专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％一次性计算缴存。
《办法》第九条规定：业主缴存的住房专项维修资金按幢设账，按业主分户核算；公有住房售房单位缴存的住房专项维修资金按售房单位设账，按幢核算。业主分户账面住房专项维修资金余额不足首次应缴存额30％的，业主应当及时续缴。
2．代收与代管
《办法》第三章第十条规定：业主首次缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或其委托的单位代收代管。成立业主大会的，住房专项维修资金的代收代管由业主大会决定。公有住房售房单位缴存的住房专项维修资金，由直辖市、市、县人民政府房地产主管部门代管。
《办法》第十二条规定：专项维修资金代管单位应当委托商业银行办理资金账户的设立、储存、提取、查询等手续。
3．使用
《办法》第四章第十三条规定：住房专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开、透明、受益人和负担人相一致的原则。
《办法》第十四条规定：实施物业管理的住房，对全体业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业企业提出住房专项维修资金使用计划，经业主大会通过后实施；对部分业主共有的共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业企业提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2／3以上通过后实施。实施物业管理但未成立业主大会，以及未实施物业管理但有房屋管理单位的住房，由物业企业或者房屋管理单位提出住房专项维修资金使用计划，经对该共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主2／3以上通过后实施。
《办法》第二十一条规定：在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，代管单位可以按照国家有关规定将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。业主大会成立后，代管单位用住房专项维修资金购买一级市场国债的，应当经业主大会同意。
《办法》第二十二条规定：住房专项维修资金存储或者购买国债的增值收益应当转入住房专项维修资金滚存使用。利用住房共用部位、共用设施设备进行经营的，业主税后所得纯收益应当主要用于补充住房专项维修资金，业主大会另有规定的除外。住房共用设施设备报废后回收的残值，统一纳入住房专项维修资金。
目前全国各地对专项维修资金的使用基本按如下程序进行管理：
(1)业主大会未成立需使用专项维修资金的，由物业企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持股票权2／3以上通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将所需资金划转到物业企业或维修单位。
(2)业主大会成立后需使用专项维修资金的，由物业企业提出年度使用方案，经业主大会依法通过，并报所在地区(市)县房产管理部门备案后，由专户管理银行将年度所需资金划转到物业企业。
4．管理监督
《办法》第五章第二十五条规定：住房专项维修资金代收代管单位应当定期向业主公布，接受业主咨询，并依法接受审计部门的审计监督。
