物业企业主营业务收入
日期：2008-12-04
主营业务收入是指企业在从事物业服务活动中，为物业产权人、使用人提供维修、服务所取得的收入，包括物业服务收入、物业经营收入和物业大修收入，其中以物业服务收入为主。
(1)物业服务收入。物业服务收入是指物业企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务费收入。公共性服务费收入是指从事物业日常服务，如公共卫生清洁、公共设施维护保养、公共秩序维护、公共场地绿化等服务的收入，也称物业服务费用。根据《物业管理条例》的规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用包括物业服务支出和物业企业的酬金。物业服务成本或物业服务支出的构成一般包括：
1)服务人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费等。它是指物业企业向所聘用的管理、服务人员按月发放的工资和按规定提取的福利费，具体有工资、津贴、福利基金、保险金、服装费以及其他补贴等，但不包括奖金。
2)物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护等费用，包括外墙、楼梯、电气系
统、给排水系统及其他机械、设备装置和设施的维修保养费，公共照明等需要开支的费用等。
3)物业管理区域清洁卫生费用包括清洁用具、垃圾清理、水池清洁、消毒灭虫等费用，有时还有单项对外承包需要的费用，如化粪池清掏费用。
4)物业管理区域绿化养护费用是指物业管理公共区域植花种草及其养护费用与开展此类工作所购买的工具器材以及绿化用水等费用。
5)物业管理区域秩序维护费用是指物业管理公共区域的秩序维护费，包括保安人员的工资、夜班津贴、福利支出，保安系统设备的日常维护费、耗电费及保安用的工具以及保安人员的人身保险费、保安用房的费用。
6)办公费用是指物业企业开展正常工作所需的有关费用，如交通费、通信费、低值易耗品费、节日装饰费、公共关系费及宣传广告费。
7)物业企业固定资产折旧是物业企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定资产包括：交通工具、通信设备、办公设备、工程维修设备等。
8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。为从经济上保障物业管理区域内水电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修复，以及对被损害人进行经济补偿，物业企业必须对这些建筑物及设备设施投保财产保险和相关责任保险。
9)经业主同意的其他费用，与业主协商，经过他们同意可以包括在物业服务费中的内容。
物业企业对物业服务费用的收取应本着“合理、公开以及费用与服务水平相适应”的原则；其使用应遵循“专款专用”的原则，精确预算，杜绝浪费。
《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，具体收费标准由业主与物业企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定；实行市场调节价的物业服务收费，由业主和物业企业在物业服务合同中约定。
物业企业公共性服务费用标准的测算原则是由各地区根据本地区综合服务项目劳动付出状况、物价指数变化和住户的经济承受能力以及小区的档次制订。
物业服务费用可根据以下公式进行预算：
物业服务费用=物业服务成本+物业服务经营应交税金+物业服务经营利润
其中，物业服务成本的测算方法为
X=∑Xi
式中 X——物业服务成本，单位为形(月·㎡)；
Xi——各分项服务成本，单位为元／(月·㎡)。
【例7-1】 利达物业公司对所服务的圣伦大厦的基本情况描述如下：
用地面积9 984．85㎡；总建筑面积23 470㎡；地上建筑面积19 970㎡；地下建筑面积3 500㎡：建筑占地面积4 450㎡；建筑密度44．6％；建筑容积率2．35％；绿化率30．4％；商铺面积9 000㎡；商务公寓10 970㎡；停车位92个。
利达物业公司按照当地物价指数及各租户的承受能力结合物业档次与性质所作的物业服务费用测算过程列于表7-1～表7—8。
表7-1 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费
|
序 号 |
项 目 |
人数 |
工资标准／(元／月) |
工资总额／(元／月) |
|
1 |
管理人员 |
13 |
2 200 |
28 600 |
|
2 |
维修人员 |
5 |
1 000 |
5 000 |
|
3 |
收费人员 |
3 |
800 |
2 400 |
|
4 |
服务员 |
14 |
600 |
8 400 |
|
5 |
秩序维护员 |
20 |
750 |
15 000 |
|
6 |
保洁员 |
6 |
550 |
3 300 |
|
7 |
小计 |
61 |
|
62 700 |
|
8 |
提取福利费、保险费等 |
62 700×(14％+1.5％+20％)元／月=22 258.5元／月 |
|
9 |
服装费 |
600 X61÷30元／月=1 220形月 |
|
10 |
总计 |
86 178.5元／月 |
|
11 |
单位面积人工费 |
86 178.5÷19 970形(月·㎡)=4.32形(月·㎡) |
表7-2 共用设施、设备日常运行、维修及保养费
|
序 号 |
项 目 |
单位面积应分摊的费用
总额／[元／(月·㎡)] |
备 注 |
|
1 |
日常维修保养费 |
0.48 |
设建造成本为1 200元／㎡，共用设施、设
备建造成本统一按30％计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40％提取 |
|
2 |
公共照明费 |
0.19 |
设晚19：00至次日晨7：00为开灯时间，共
计12h，如本物业有200盏灯，按每盏60W计算，电价为0.90形(kW·h) |
|
3 |
电梯运行电费 |
0.32 |
设每部电梯功率5kW，每天运行12h，共4部电梯 |
|
4 |
电梯维修保养费 |
0.07 |
若每层每部电梯每月维修保养费50元，共4部电梯，共7层 |
|
5 |
合计 |
1．O6 |
|
表7-3 绿化管理费
|
序号 |
项 目 |
年费用总额／(元／年) |
单位面积应分摊的费用
总额／[元／(月·㎡)] |
备注
小区绿化面积为3 035㎡ |
|
1 |
绿化工具费 |
400 |
0．O1 |
|
|
2 |
劳保用品费 |
400 |
0．O1 |
|
|
3 |
绿化用水费 |
4 097.25 |
0.11 |
水费单价1．35元／t |
|
4 |
农药化肥费 |
303.5 |
0．O1 |
0.10形(年·㎡) |
|
5 |
景观再造费 |
303.5 |
0.01 |
0.10形(年·㎡) |
|
6 |
合计 |
5 504.25 |
0.15 |
|
表7-4 清洁卫生费
|
序号 |
项 目 |
年费用总额／(元／年) |
单位面积应分摊的费用
总额／[元／(月·㎡)] |
备 注 |
|
1 |
保洁工具费 |
1 800 |
0.01 |
300形(人·年) |
|
2 |
劳保用品费 |
1 800 |
0．O1 |
300形(人·年) |
|
3 |
化粪池清掏费 |
3 000 |
0．O1 |
|
|
4 |
垃圾外运费 |
2 800 |
0.01 |
|
|
5 |
合计 |
9 400 |
0.04 |
|
表7-5 公共秩序维护费用
|
序号 |
项 目 |
年费用总额／(元／年) |
单位面积应分摊的费用
总额／[元(月·㎡)] |
备 注 |
|
1 |
装备费 |
5 000 |
0.25 |
250形(人·年) |
|
2 |
人身保险费 |
(略) |
(略) |
|
|
3 |
房租费 |
(略) |
(略) |
|
|
4 |
合计 |
5 000 |
0.25 |
|
表7-6 办公费用
|
序号 |
项 目 |
年费用总额／(元／年) |
单位面积应分摊的费用
总额／[元／(月·㎡)] |
备 注 |
|
1 |
办公费 |
120 000 |
0.50 |
|
表7-7 固定资产折旧费
|
序号 |
项 目 |
年费用总额／元 |
单位面积应分摊的费用
总额／[形(月-㎡)] |
备 注 |
|
1 |
折旧费用 |
200 000 |
0.83 |
固定资产原值20万，折旧年限按5年计算，预计报废无残值，按直线法计提折旧 |
表7-8 圣伦大厦物业服务费用构成表
|
序号 |
项 目 |
单位面积应分摊的费用
总额／[元／(月·㎡)] |
比例(％) |
备 注 |
|
1 |
人工成本 |
4.32 |
49.77 |
|
|
2 |
维修保养费 |
1.06 |
12.21 |
|
|
3 |
绿化管理费 |
0.15 |
1.73 |
|
|
4 |
清洁卫生费 |
0.04 |
0.46 |
|
|
5 |
秩序维护费 |
0.25 |
2.88 |
|
|
6 |
办公费 |
0.50 |
5.76 |
|
|
7 |
折旧费 |
0.83 |
9.56 |
|
|
8 |
利润 |
1.07 |
12.33 |
按1－7项15％计算 |
|
9 |
法定税费 |
0.46 |
5.3 |
两税一费的5.55％ |
|
10 |
合计 |
8.68 |
100 |
|
【例7-2】 御苑物业公司对新近接管的沁园小区(该小区总建筑面积为111 423．49㎡)的物业服务收费标准，按照当地综合服务项目劳动付出状况、物价指数及物业的性质与特点等结合住户的可承受能力进行了测算，测算结果见表7-9。
表7-9 沁园小区物业服务费构成表
|
序号 |
项 目 |
内 容 |
费 用 |
比例 |
|
形年 |
形月 |
|
1 |
人工成本 |
工资、三险一金、福利、服装、教育、工会、餐补、
税金、代理费、加班费、生育保险等 |
1 634 760 |
136 230 |
44％ |
|
2 |
共用部位共用设施设备日常运行维护保养费 |
电气系统设备、弱电系统设备、建筑结构及装修、电梯系统、消防系统设备、给排水系统设备、中水系统设备、热交换设备、照明系统、送排风系统、专项检测费、清洁设备、工具费、外包费 |
180 000 |
15 000 |
4.84％ |
|
3 |
水电费 |
住宅公共区域照明用电；共用设备运行用电物业公司办公用水；设备调试、管道容纳和渗漏用水；员工洗涤、洗浴用水；清洁用水；景观用水 |
1 043 184 |
86 932 |
28．O9％ |
|
4 |
清洁卫生费 |
生活垃圾清运、灭虫喷药、外墙清洗、清洁耗材、化粪池清掏、门前三包 |
108 000 |
9 000 |
2.91％ |
|
5 |
绿化养护费 |
植物修剪、施肥、杀虫，景观养护 |
52 800 |
4 400 |
1.42％ |
|
6 |
园区秩序维护费 |
安防器材的购置和维修 |
4 800 |
400 |
0.13％ |
|
7 |
物业公司办公费 |
公共性开支、交际费、办公用品及设备、员工培训、
工会活动、节日装饰、植物租摆等 |
36 000 |
3 000 |
0.97％ |
|
8 |
物业公司固定资产折旧费 |
办公设备：电脑、复印机、传真机等
维修工具：冲击钻、电锤、疏通机、电焊机等
检测设备：天然气泄漏检测仪
清洁设备：吸尘器、吸水洗尘机等 |
36 000 |
3 000 |
0.97％ |
|
9 |
保险费 |
财产险、第三责任险 |
60 000 |
5 000 |
1.61％ |
|
10 |
律师、审计费 |
年度财务审计 |
6 000 |
500 |
0.16％ |
|
11 |
物业公司利润 |
按委托合同约定 |
360 000 |
30 000 |
9.69％ |
|
12 |
法定税费 |
按5.5％计 |
193 685 |
16 140 |
5.21％ |
|
13 |
合计 |
|
3 715 229 |
309 602 |
100％ |
|
测算每月费用按住宅面积分摊：309 602元÷111 423.49㎡=2.78元/㎡ |
根据《物业服务收费管理办法》的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
酬金制下，倘若预算的钱没有花完，剩余的都归业主所有；如果预算不足，经业主同意可以修改预算，还可由业主继续支付，这种情况下，物业服务费用是全体业主的财产，物业公司必须公布账目，审计账目也是业主的当然权力。包干制下，业主只要监督物业公司是否
按照约定的服务标准提供服务即可，除了专项维修资金的使用外，其他财务收支账目属于物业公司的商业秘密，没有义务公布。
公众代办性服务费收入是指代办水电费、煤气费、有线电视费、电话费、采暖费等有偿服务收入。根据《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
特约服务费收入是指为业主或用户提供的特约或委托服务，包括人室维修、车辆保养、居室清洁、陪护病人、代看子女、社交打理、代办事务、房屋租赁代理等有偿服务收入。
【例7-3】 新龙物业公司为方便业主生活，同时也为了提高本公司的收益水平，经过周密调查，制定了本公司特约服务收费一览表，并公布于众，见表7-10、表7-11。
表7-10 新控物业公司有偿服务项目及收费标准
|
编号 |
序号 |
服务项目 |
单位 |
收费标准／元 |
备 注 |
|
(一)
维
修
类 |
1 |
浴缸堵塞 |
个／次 |
30～60 |
不含材料
根据工作难易程度确定 |
|
2 |
浴缸漏水 |
个／次 |
30～60 |
|
3 |
洗脸(菜)盆堵塞 |
个／次 |
20～50 |
|
4 |
洗脸(菜)盆漏水 |
个／次 |
20 |
|
5 |
坐便漏水 |
个／次 |
30～60 |
|
6 |
坐便堵塞 |
个／次 |
30～50 |
|
7 |
疏通地漏 |
个／次 |
30～60 |
|
8 |
水龙头漏水 |
个／次 |
10 |
不含材料 |
|
9 |
抽油烟机 |
台 |
30～50 |
不含材料 |
|
10 |
排风扇 |
台 |
10 |
不含材料 |
|
11 |
线路连接点 |
每处 |
30 |
室内线路 |
|
12 |
电话线路维修 |
部 |
10～30 |
不含护套线 |
|
13 |
电源插座 |
个／次 |
5 |
不含插座 |
|
14 |
修补瓷砖 |
㎡ |
30 |
不含材料 |
|
15 |
刷油漆 |
㎡ |
20 |
不含材料费 |
|
16 |
暖气维修 |
组／每 |
20 |
不含材料 |
|
17 |
门铃 |
个 |
5 |
不含材料 |
|
18 |
灯具 |
个 |
20～50 |
不含材料 |
|
(二)
安
装
类 |
1 |
暖气安装 |
组 |
30(大)、20(小) |
不含材料 |
|
2 |
水管 |
|
10 |
不含材料 |
|
3 |
阀门 |
个 |
10 |
不含材料 |
|
4 |
洗脸(菜)盆 |
个 |
50 |
不含材料 |
|
5 |
室内电路 |
|
10～20 |
不含线 |
|
6 |
玻璃 |
㎡ |
50～80 |
含料、普通5厘白玻璃 |
|
7 |
燃气灶 |
个 |
20 |
不含材料 |
表7-11 新龙物业公司制定的特约服务收费价格表
|
序号 |
服务项目 |
服务内容 |
收费标准 |
说 明 |
|
1 |
生活保姆 |
做饭、洗衣、户内清洁 |
1 000形月(24h)
800形月(12h) |
单项选择：
15形h |
|
照看老人 |
1 000形月(24h)
800形月(12h) |
|
|
照看病人、残疾人 |
1 200形月(24h)
1 000形月(12h) |
|
|
照看婴幼儿 |
1 000形月(12h) |
|
|
2 |
钟点工 |
洗衣、清洁工 |
15元／h |
|
|
代看子女、杂工 |
20元／h |
|
|
3 |
专业清洗 |
地毯清洗 |
5元／㎡ |
|
|
地毯清洗 |
7形㎡ |
纯毛地毯、工艺丝毯 |
|
家具清洁上蜡 |
3.5影㎡ |
进口蜡 |
|
玻璃清洁 |
3形㎡ |
|
|
地板清洁上蜡 |
8元／㎡ |
|
|
4 |
定期清洁 |
室内清扫、室内保洁、环境保
洁、定期清洗、定期除垢 |
20元／日、100元／周、
500形月 |
|
|
5 |
商务 |
商务秘书 |
50元／h |
|
|
英文翻译(口译) |
100形h |
|
|
英文翻译(笔译) |
100元／千字 |
|
|
6 |
代办业务 |
票务预定、代办证件、代购物品、代办车辆年检、代订报纸、
刊物、代缴各项费用 |
按所缴费用10％收费
|
|
|
7 |
社交打理 |
代看亲友、代送信件、礼品 |
按距离商议 |
|
|
8 |
房屋租赁代理 |
房屋长、短期租赁 |
按政策规定收中介费 |
|
|
9 |
入室维修 |
电力系统、给排水、采暖系
统、安防系统、油漆、木工 |
执行物业公司制订的维
修价目表 |
价目表经物价局备案 |
|
10 |
车辆保养 |
车辆冲洗
车辆打蜡、保养 |
10元／次
30元／次 |
|
|
11 |
家庭PARTY |
场地、设备预租、场地布置、
发函、采买礼品 |
视具体情况商议 |
|
(2)物业经营收入。物业经营收入是指物业企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物公共设施取得的收入。如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
(3)物业大修收入。物业大修收入是指物业企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
【例7-4】 安易物业公司与业主协商采用酬金制核算物业服务费用，2006年7月10日向全体业主公布了该年度1～6月份的收支状况，见表7-12。
表7-12 1-6月物业服务费收支一览表
|
序号 |
收入项目 |
金额／元 |
序号 |
支出项目 |
金额／元 |
比例(％) |
|
1 |
物业服务收入 |
884 223 |
1 |
工资、保险、福利费 |
434 957.63 |
43.95 |
|
2 |
物业经营收入 |
83 370 |
2 |
共用部位、共用设施设备的日
常运行、维护费用 |
306 138.37 |
30.94 |
|
|
房屋出租收入 |
49 452 |
3 |
物业管理区域清洁卫生费 |
31 120 |
3.14 |
|
|
场地管理费 |
33 918 |
4 |
物业管理区域绿化养护费 |
15 061 |
1.52 |
|
3 |
合计 |
967 593 |
5 |
物业管理区域秩序维护费 |
6 520 |
0.66 |
|
|
|
|
6 |
办公费 |
13 700 |
1.38 |
|
|
|
|
7 |
物业企业固定资产折旧 |
18 050 |
1.82 |
|
|
|
|
8 |
物业共用部位、共用设施设备
及公众责任保险费用 |
12 000 |
1.21 |
|
|
|
|
9 |
其他费用(业委会经费) |
2 091.20 |
0.21 |
|
|
|
|
10 |
法定税费(5.5％) |
53 217.62 |
5.38 |
|
|
|
|
11 |
酬金(10％) |
96 759.3 |
9.79 |
|
|
|
|
|
合计 |
989 615.12 |
100 |
|
收支相抵后的余额为：(967 593－989 615.12)元=－22 022.12元 |
从表7-12可以看出该公司1～6月超支22 022．12元，应积极征求业主意见，在确定各项支出必要、合理的基础上，及时向业主征缴物业服务费用，补充资金不足。
