(1)物业服务成本的核算。

    1)公共性服务成本的核算。公共性服务成本是指物业企业在提供公共性维修保养服务、保洁服务、绿化服务、秩序维护服务等活动中发生的各项人、财、物费用。

    公共性服务按具体的服务内容，可由物业公司自营，也可采用发包方式进行。

    采用自营方式进行公共性服务的，可直接将发生的各项费用记入“主营业务成本——物业服务成本”账户的借方和“银行存款”、“材料”、“应付工资”等账户的贷方。

    采用发包方式提供公共性服务的，物业公司按签订的服务承包合同付款，其成本即为合同标的结算款。

    【例7-14】  飞亚达物业公司维修小区供电线路，耗用电线价值500元，耗用塑料套管价值600元，耗用电线固定针价值80元，人工费200元，根据出库单等作如下会计分录：   

借：主营业务成本——物业服务成本    1 380

贷：材料    1 180    应付工资    200   

【例7-15】  飞亚达物业公司将区内保洁服务工作发包给戊辰保洁公司，按合同约定，

每月预付保洁费用10 500元，根据银行付款凭证作如下会计分录：

    借：主营业务成本——物业服务成本    10 500

        贷：银行存款    10 500

    2)公众代办性服务成本的核算。在公众代办性服务中，按规定适当收取代办服务费，因此，其成本仅为一般分摊的人工服务费。因此，其核算应根据“作业派工单”及“工资汇总表”所列人工费成本进行，发生时借记“主营业务成本——代办性服务成本”账户，贷记“应付工资”或“现金”等账户。

    【例7-16】  飞亚达物业公司根据“作业派工单”汇总，2006年8月实际总工时8 000h，其中各种代办服务为800h，当月人工费总计36 000元，则代办性服务应分摊的人工成本为

    36000/8000×800元=3600元

    根据工资费用分配表分配代办性服务人工费用时，作如下会计分录：

    借：主营业务成本——物业服务成本    3 600

        贷：应付工资    3 600

    3)特约性服务成本的核算。特约性服务成本主要包括为完成特约性服务所耗用的料费、工费。特约性服务一般由物业企业填制物料耗用单，服务结束时按材料单价和分摊的实际人工费核算实际成本，发生时借记“主营业务成本——特约性服务成本”账户，贷记“材料”、“应付工资”等账户。

    【例7-17】  2005年12月31日，风华物业公司接受3号楼2单元102室业主委托为其清洗油烟机并进行居室保洁、家具保养服务，耗用清洗剂等材料价值120元，人工费180元．款已收妥入账。作如下会计分录：

    借：主营业务成本——物业服务成本    300

贷：材料    120

    应付工资    180   

(2)物业经营成本的核算。物业经营成本是指企业经营业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等相关费用。

    【例7．18】  飞龙物业公司经营业主所有的室内游泳池，支付7月份的承包费2 000元。根据付款凭证作如下会计分录：

    借：主营业务成本——物业服务成本    2 000

        贷：银行存款    2 000

    (3)物业大修成本的核算。物业大修成本是指物业企业承接房屋共用部位、共用设施设备中修、大修、更新改造工程等发生的成本。物业企业承接共用部位、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”账户，贷记“银行存款”、“材料”等账户；结转已完物业工程成本时，借记“主营业务成本——物业大修成本”账户，贷记“物业工程”账户。

    【例7-19】  飞龙物业公司接受业主委托对辖区内部分供水管网进行大修，耗用材料价值56 000元，各种工具价值1 200元，。人工费3 000元。工具按一次摊销法进行核算。

    施工中发生各种支出时，作如下会计分录：

    借：物业工程——物业大修成本    60 200

贷：材料    56 000

        低值易耗品    1 200

        应付工资    3 000

    工程完工．结转工程成本时，作如下会计分录：

    借：主营业务成本——物业大修成本    60 200

贷：物业工程    60 200