(1)盈余公积的概念与分类。盈余公积是物业企业按国家有关规定，从税后利润中提取的各种积累资金。盈余公积按用途不同，可分为法定盈余公积、任意盈余公积。

    提取盈余公积的目的，主要是为了限制企业税后利润过量分配，以利于企业持续经营，维护债权人利益，以及改善职工的福利生活条件等。法定盈余公积，根据我国公司法的规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10％列入公司法定盈余公积。公司法定盈余公积累计额为公司注册资本的50％以上的，可以不再提取。非公司制企业可以按照超过净利10％的比例提取。

    任意盈余公积。根据我国公司法的规定，公司从税后利润中提取法定盈余公积后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意盈余公积。它与法定盈余公积的区别在于其提取比例由企业自行决定。

    (2)盈余公积的用途。根据我国公司法的规定，公司提取的法定盈余公积主要用于弥补公司的亏损、扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。

    1)弥补亏损。根据企业会计制度和有关法规的规定，企业发生亏损，可以用发生亏损后五年内实现的税前利润来弥补，当发生的亏损在五年内仍不足弥补的，应使用随后所实现的税后利润来弥补。通常，企业发生的亏损在所得税后利润仍不足弥补的，可以用所提取的盈余公积加以弥补，但是用盈余公积弥补亏损应当由董事会提议，股东大会批准，或者由类似的机构批准。

    2)扩大企业经营规模或转增资本。当企业提取的法定盈余公积累积较多时，可以将盈余公积转增资本，但是必须经股东大会或类似机构批准。而且法定盈余公积转为资本时，所留存的该项盈余公积不得少于转增前公司注册资本的25％。

    3)发放现金股利或利润。原则上企业当年没有利润，不得分配股利，在某些情况下，当企业累积的盈余公积比较多，而未分配利润较少时，为了维护企业形象，给投资者以合理的回报，对于符合规定条件的企业，也可以用盈余公积分配现金利润或股利。用盈余公积分配股利，必须符合下列条件：用盈余公积弥补亏损后，该项盈余公积仍有结余；用盈余公积分配股利时，股利率不能太高，不得超过股票面值的6％；分配股利后，法定盈余公积不得低于注册资本的25％。