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上海：二手房交易税最低或降至1.5%
日期：2008-10-21
空间猜想 税费可减免几何
实际上，住宅房地产交易税费的增减，大部分总是落实于二手房交易中——新房和二手房的买房者虽均需交纳契税和印花税，但之前为抑制房地产需求而出台的财税调控政策更多地体现在房屋的出售环节，以至于2005年开始交易税费加重以后，二手房的房东往往将数额较大的营业税和个人所得税转嫁到买房者身上。
那么，今后上海在减免税收方面可以放宽的尺度有多大呢？
在国税总局出台“指导性”的细则之前，要预测这样的尺度有相当的难度，但一些城市已经出台的“救市”措施则可以作为税费减免“底线”的参照。如杭州提出“对购房者，按所缴纳的契税、印花税等地方体制分成部分给予全额补贴，二手房买卖双方的税收也将根据地方体制分成部分给予全额补贴——杭州税收补贴以及“购房办户口”措施，让人联想到2003年以前上海的“购房退税(个人所得税)以及“蓝印户口”政策。
但是，以上海房地产市场的现状，接下来的“救市”不太可能直接回到2003年以前的“楼市扶植”阶段的水平，本报记者认为，上海最多可能恢复2003—2005年期间“政策稳定阶段”的税收水平——对房屋交易仅征收1.5%“优惠税率”的契税，而营业税、个人所得税则“暂缓征收”。
当然，所有相关税种中，100%的营业税、40%的个人所得税以及25%土地增值税归地方政府——以杭州“模式”可全免征收，但仍有相当比例为“国税”成分，而且，既然2005以后“加收”(当时称恢复征收)营业税、个人所得税需要国税总局发文后实施，那么，如今若再度“暂缓征收”亦应由国税总局出台细则后才能实施。如果真的可在上述“最大空间”内减免税费，则上述那套以200万元售出的住房，剩下仅3万元契税才是买卖双方需要考虑的主要税种，占售价的1.5%。�
各方观点 年内不会出效果
关于上海市场“救市”的话题，上海绿城相关负责人表示，降低住房交易税费的利好消息，会加速交易量回暖的速度，但是“不指望其对上海楼市能起决定性作用。”
而易居房地产研究院副院长丁祖昱预测，一段时间内，肯定不会出现市场对这些利好消息的“直接反映”。他表示，“救市”信号在短期内对市场、对消费者都不会有很大的影响，“就算出台了，它也会是一个渐进的过程。乐观估计，市场走出底部需要从现在(2008年第4季度)起经历半年左右的时间。当然，从全国范围来看，也会随每个城市供求关系的不同而有所延长或者缩短。”
包括汉宇地产、信义房屋和中原地产等知名二手房中介机构的分析人士均认为，从短期来看，仅是降低住房交易税费这样的“救市”信号，并不足以会对目前市场格局产生较大影响。汉宇地产交易管理部副经理倪岱尔向记者表示，第四季度是上海传统楼市中的淡季，年底几个月对利好消息的反应应该不会很大“而且目前，上海方面的具体‘救市’政策尚未出台，等待政策出台期间的买卖双方，观望氛围会更加浓郁。”他认为，至明年一季度末时，市场可能会有所回暖。
业界呼声 松绑“第二套房贷”
除了房地产交易税费数额方面的“救市”措施，上海业内对于房地产税收的执行标准以及房地产金融“松绑”也及其关注，比如，有中介机构的人士呼吁，二手房交易税“分级”征收的期限应由现行的“5年”回归到之前的标准——“2年”。
倪岱尔向记者表示，缩短二手房交易税“加收年限”较有可能出台，但此仅针对二手房卖家而出台的政策，将不会有太大效果。“影响房地产市场最重要的是供求关系，因此，‘救市’政策应该考虑到买卖双方的共同作用。”倪岱尔认为，在针对购房者的“救市”政策上，仅降低契税是不够的，是否松动“第二套房贷”政策至关重要，“在降低卖家成本，刺激二手房挂牌量的同时，如果不松动‘第二套房贷’，成交的增量会相当有限。”
信义房屋分析师亦表示，面对“救市”消息，买卖双方期盼多一些实质性的政策出台，比如当下热议的“第二套房贷”政策。
还有一些市场分析人士认为，“救市”政策背后需要更多的作用力配合。丁祖昱表示，国务院关于降低住房交易税费的要求，是市场行情见底的重要特征，但走出底部还不可以仅靠几条“救市”政策。他认为，“救市”政策要和其他作用力共同配合才能发挥效果。如宏观经济面的整体走向、金融方面的个贷政策，媒体的舆论导向，甚至股市的情况。
上海中原研究咨询部经理马冀亦认为，从中长期看，若在“救市”政策出台后，降息利好能够持续，或是明年一季度上海市政府公布经济适用房购买门槛和条件出台，“组合效应”将会对于目前的市场人气和信心产生较大影响。
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上海房地产交易税变迁史
从1998—200的10内，上海房地产市场历经起步、逐渐发展到高位运行各个阶段，而期间，上海在房地产交易税收的实施上也分为不同的三个阶段。
第一阶段：扶植
2003年以前，上海市对房地产市场基本采取全面扶植的态度。
1994年-2002年，上海实施蓝印户口制度，在上海投资、购买商品住宅或被上海市属单位聘用的外埠来沪人员，可办理蓝印户口。这成为直接掀起购房移民潮的“导火线；1998年，上海实施购房退税政策，凡1998年6月1日至2003年5月31日间，在上海购房并在上海缴纳个人所得税的中、外籍个人，可享受购房后起算的个人所得税抵扣。实践证明，这一政策确实促使上海楼市进入飞速发展阶段。另外，1999—2002年，对于买卖双方，涉及房地产交易税收的主要大额税种——契税，上海仅按0.75%的优惠税率征收。
相关统计显示，1997年上海住宅销售面积仅617万平方米，1998年达到1057万平方米，1999年则突破了1200万平方米，上海住宅房产市场开始繁荣。
第二阶段：平稳
从2002年4月1日起，上海市停止受理申办蓝印户口，2003年6月1日开始，实施了5年的购房退税政策也宣告结束。但2002年9月1日，上海房地产税收中仅有的“高额”税种——契税，自房款总额的0.75%调整为1.5%，但仍属于“优惠”阶段。
第三阶段：抑制
从2005年开始，上海楼市进入宏观调控阶段。
2005年3月6日，上海市地税局宣布对个人出售住房的税收政策进行调整，明确个人住房居住不满一年出售，按出售价与原价差额征收5.55%的营业税(含附加税)；同年5月11日，建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，按售房收入全额征收营业税；超过2年交易的，销售时免征营业税；对个人购买“非普通住房”超过2年转手交易的，销售时按售价与购买价的差额征收营业税；2006年5月，建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，从2006年6月1日起，对购住房不足5年转手的，销售时按售房收入全额征收营业税；超过5年转手交易的，免征营业税；个人购买“非普通住房”超过5年交易的，销售时按“差额”征收营业税；2006年7月18日，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文件)规定，从当年8月1日起，对个人住房转让所得征收个人所得税，2006年8月，上海市地税局发布相应的《操作意见》，规定“无法出具原值凭证的房产”，普通商品房按全额1%征收，非普通商品房按全额2%征收个人所得税。
2007年6月13日，上海市地方税务局下发通知，从2007年7月15日起，对本市非普通住房的二手房交易征收土地增值税。具体执行方法是，对个人居住满5年的住房出售，免征土地增值税；居住未满3年的，按转让收入的0.5%，“核定”征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收。
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