（二） 土地公私混合所有制下征收房地产税和获取土地出售价格或出租租金的征收（获取）主体、身份、依据和目的比较
    1.征收（获取）主体比较。土地公私混合所有制下，政府既是房地产税的征收主体，又是国有土地出售价格或出租租金的获取主体，同时，地主是私有土地出售价格或出租租金的获取主体。因为有地主作为参照，此时政府的两个主体在认识上不容易混淆，边界清晰。
    2.征收（获取）身份比较。政府拥有公共事务管理者和国有土地所有者的代表两种身份。地主的身份是私有土地所有者。因为有私有土地所有者作为参照，此时政府同时拥有公共事务管理者和国有土地所有者的代表两种身份在认识上不容易混淆，边界清晰。
    3.征收（获取）依据比较。政府凭借政治权力征收房地产税，凭借国有土地所有权获取土地出售价格或出租租金。地主凭借私有土地所有权获取土地出售价格或出租租金。因为有私有土地所有权作为参照，政府凭借政治权力征收房地产税、凭借国有土地所有权获取土地出售价格或出租租金在认识上不容易混淆，边界清晰。
    4. 征收（获取）目的比较。政府征收房地产税和获取国有土地出售价格或出租租金的目的都是为了公共需要。而地主获取私有土地出售价格或出租租金的目的是为了满足自身的私人需要。
    5. 土地公私混合所有制条件下征收房地产税和获取土地出售价格或出租租金的逻辑关系比较。
    图2 表明：土地公私混合所有制条件下，政府以社会管理者身份、凭借政治权力、为满足公共需要而开征房地产税。同时政府还以公有土地所有者的代表身份、凭借财产权力向土地所有权或使用权获得者收取土地出售价格或出租租金。两者目的都是为了满足公共需要。地主以土地所有者身份、凭借土地所有权、为满足自身私人需要而收取土地出售价格或出租租金。因为有私人土地的出售或出租作为参照，这种逻辑关系在理论和实践上是清晰的。 
 

    （三） 土地公有制条件下征收房地产税和获取土地出租租金的的征收（获取）主体、身份、依据和目的比较分析
    1. 征收（获取）主体比较。土地公有制条件下房地产税与土地出租租金①的征收（获取）主体都是政府。土地公有制条件下国有土地只出租，不出售，土地出租租金的征收主体只能是政府。这样，房地产税与土地出租租金的征收（获取）主体便合二为一，统一为政府。
    2. 征收（获取）身份比较。政府以公共事务管理者身份征收房地产税，同时又以国有土地所有者代表身份获取土地出租租金。政府两种身份合二为一，因为没有了私有土地的出售或出租作为参照，在实践中容易将政府两种身份混淆。
    3. 征收（获取）依据比较。政府凭借政治权力征收房地产税，凭借国有土地所有权获取土地的出租租金。由于政府两种身份合二为一，又缺乏地主凭借私有土地所有权获取土地出售价格或出租租金作为参照，在实践中容易混淆两种依据，甚至难以分辨两种依据的存在。
    4.征收（获取）目的比较。满足公共需要是政府征收房地产税和收取国有土地出租租金的共同目的。
    5. 土地公有制条件下征收房地产税和获取土地出租租金的逻辑关系比较。如图3 所示：土地公有制条件下，政府以公共事务管理者身份，凭借政治权力向法定纳税人征收房地产税，政府以国有土地所有者代表身份，凭借财产权力向土地使用权获得者收取土地出租租金，两者共同的目的都是为了满足公共需要。 
  

   二、我国房地产税与土地出让金关系的辨析—利益分配视角
    从不同土地所有制下房地产税与土地出售价格或出租租金的逻辑关系可以发现，我国未来要征收的房地产税与现行土地出让金的逻辑关系是很清晰的。之所以出现“矛盾论”“重复论”和“合一论”等等争论，其关键是在利益分配认识上出现了混乱。
    为了更好地将问题辨析清楚，本文将不同土地所有制下房地产税与土地出售价格或出租租金的利益分配过程作专门分析。
    （一） 土地私有制下房地产税征收和土地出售或出租过程的利益分配

    从图4 可以看出：
    1.房地产税的利益分配过程包括两个阶段，即房地产税税款的征收阶段和使用阶段。税款的征收阶段是依法由纳税人—利益付出者，通过减少自身私人品而增加政府的财政资金，是强制的、无偿的。税款的使用阶段是政府按照预算法的规定向全体公民—利益享受者提供公共品。这一利益分配过程中的利益享受者和利益付出者不是完全同一对象或对象群体，不是完全一一对应，利益享受者包括利益付出者（纳税人），同时也包括减免税者。
    2.土地出售或出租的利益分配过程是完全的市场利益分配过程。是土地出售、出租双方完全按照市场机制，自愿、有偿的利益交换过程。土地购买或承租者付出交易价格，是利益付出者，同时得到了土地的所有权或者使用权，又是利益享受者。与此同时，土地出售或出租者付出土地的所有权或者使用权，是利益付出者，同时得到了土地出售或出租的交易价格，又是利益享受者。这个利益分配过程的利益付出者和利益享受者是完全一一对应的。
    土地私有制下，政府作为国家管理者征收房地产税和作为土地所有者获取土地出售价格或出租租金过程是按照不同的利益分配机制，体现不同的利益主体参与的利益分配过程。两者既不矛盾，也不重复，更不能合二为一。
    （二） 土地公私混合所有制下房地产税征收和土地出售或出租过程的利益分配

   从图5 可以看出：
    1. 土地公私混合所有制下房地产税的利益分配过程与土地私有制完全相同。
    2. 私有土地出售或出租的利益分配过程与土地私有制完全相同。
    3. 公有土地出售或出租的利益分配过程是由市场分配和政府分配两个阶段来完成的。市场分配阶段是政府将公有土地出售或出租给土地购买或承租者，土地购买或承租者是特定利益付出者（支付土地出售价格或者租金），又是特定利益享受者（得到土地所有权或者使用权），特定利益付出者和特定利益享受者是一一对应的。政府代表利益享受者（全体公民）得到了土地出售价格或者出租租金， 同时失去了土地所有权或者使用权又是利益付出者。 政府分配阶段是政府将公有土地出售或出租获得的财政资金通过支出而向利益享受者（全体公民）提供公共品。这一过程中利益享受者包括利益付出者（公有土地购买或承租者），同时也还包括非公有土地购买或承租者。 这是公有土地与私有土地出售或出租的利益分配过程不同的关键所在。
    （三） 土地公有制下房地产税征收和土地出租过程的利益分配 
 

   从图6 可以看出：
    1. 土地公有制下房地产税的利益分配过程与土地私有制和土地公私混合所有制下房地产税的利益分配过程完全相同。
    2.土地公有制下，公有土地出租的利益分配过程与土地公私混合所有制下公有土地出租完全相同。
    既然土地公有制下房地产税的利益分配过程与土地私有制和土地公私混合所有制完全相同，公有土地出租的利益分配过程与土地公私混合所有制完全相同，而前两种土地所有制下，房地产税和土地出租租金（土地出让金）既不矛盾，也不重复，不能合二为一，那么，由此可推导出：土地公有制下的房地产税和土地出租租金（土地出让金）既不矛盾，也不重复，不能合二为一。
    （四）我国房地产税与土地出让金争议的症结
    我国房地产税与土地出让金争议的症结在于利益分配认识上出现了混乱。“矛盾论”、“重复论”和“合一论”的观点总体上就是：在我国土地公有制下，征收了土地出让金就不应再开征房地产税；如果要开征房地产税，就必须取消土地出让金，或者合并到房地产税中，由购房者随房地产税一起分期缴纳。但这种观点实际上是混淆了土地公有制下政府两种不同的征收身份、两种不同的征收依据和两种不同的利益分配方式。
    三、我国房地产税与土地出让金的未来抉择
    （一）房地产税与土地出让金各自独立存在
    我国征收房地产税与收取土地出让金，既不重复，也不矛盾，更不应该合二为一，应该各自独立存在。当前我国收取土地出让金实际上在房屋生产环节，而将要开征的房地产税处于房屋持有环节，两者也不具有合并征收的理论和现实基础。未来房地产税开征后，不应该影响到土地出让金的收取，各不偏废，共同存在。
    （二）房地产税的总体制度设计要求
    当前我国税收体系中包含房地产税征税对象的有城镇土地使用税、土地增值税和房产税，这三项税收虽然有各自的征税对象，但均属于未来房地产税征税对象中的一部分。基于不重复征税的原则，未来此三项税收应该并入新开征的房地产税。从国家的社会管理者身份看，房地产税的开征涉及范围全面、过程复杂，税率和减免范围等设计要切合各地的实际环境。从国家的政治权力角度出发，房地产税一旦开征就要依法征税，切实发挥房地产税在税收体系中的作用。从公共需要的角度出发，政府开征房地产税后要严格按照地方公共服务的需要，科学规划房地产税收入的使用，提升地方公共服务质量。房地产税的首要职能是财政职能，调控职能只是其派生职能，不是为了打压房价或抑制房地产行业发展，应设计合理的减免税政策。
    （三）加强土地出让金管理
    应加强土地出让金管理，健全土地出让金管理制度，将土地出让金纳入政府预算，统筹安排使用，增加土地出让金使用透明度，提高土地出让金使用效率，防止因土地出让金违规使用而导致的各种腐败。
    （四） 完善土地出让金制度——健全土地拍卖制度和建立土地出让地块小型化制度
    1. 健全土地拍卖制度。地方政府作为土地所有者的代表，在土地出让过程中应做到公平公正，不可暗箱操作和私下交易。当前土地出让金制度依然不够健全，尤其是监督制度不够健全，有些地方土地拍卖市场由几家大型房地产企业垄断，存在暗箱操作问题。
    2. 建立国有土地出让地块小型化制度。一方面，可以减少垄断。我国国有土地拍卖最大的问题是政府垄断，影响市场效率。目前常见的问题是政府将一大片土地作为一个标的拍卖，由一家房地产公司独有，然后由其分3 年、5 年甚至10 年，3 期、5 期不等随意开发，政府垄断传导为房地产公司垄断，导致某地段由一家房地产公司长期垄断房屋供给，缺乏竞争，购房者缺乏定价权，房价虚高。为此，政府应建立国有土地出让地块小型化制度，规定出让地块必须小型化。在同一地段同时拍卖3～5 块土地，每一块土地只能拍卖给不同房地产公司，并且规定只能在2～3 年内分一期全部开发建成上市销售。
    地块小型化可以让更多企业参与到政府土地拍卖中，提升土地拍卖过程和房产开发过程中的竞争性，让土地出让金制度在竞争中更加公开透明。另一方面，可以改善交通。地块小型化符合当前提出的城市街区制改革等政策，减少因小区过大导致城区道路阻梗问题，打通城区道路的“毛细血管”，增加交通通行量。