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南昌市地方税务局个人住房转让征收个人所得税宣传资料
日期：2011-05-24
一、个人住房转让征收个人所以税的转让收入的确认标准：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
二、个人住房转让收入计算个人所得税应纳税所得额减除标准：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金有关合理费用。本条规定自2006年8月1日起执行。
三、房屋原值的具体标准包括：
1、商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
2、自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
3、经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
4、已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得税收益及相关税费。
已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。
四、转让住房过程中缴纳的税金是指;纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
五、合理费用为：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。六、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，对实其行核实征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地方级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。
七、对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
三种情况拥有个税“豁免权”
①《个税通知》中明确规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产，可以免除个人所得税的缴纳。这条规定让绝大部分五年期后的二手商品房免征房产个税。
②同样，对于出售自有住房前后１年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。这样一来，又缩小了房产个税的征收范围或征收金额，使得出售住房前后１年内再购买房产的纳税人享受房产个税的减免优惠。
③特别是在去年８月出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，对已购公房购房时间的认定为：凭原购房发票或合法付款票据证明的第一笔购房款缴纳时间作为购房时间。根据原《个税通知》规定，对于家庭唯一住房且居住满五年后出售的房产便可免除个人所得税的缴纳，而绝大多数公房的购房时间都会在五年以上，这样就使得二手房成交主体之一的已购公房取得了豁免权，刨除在征缴个税范围之外。
南昌二手房个税有新标准
——按交易房价的1％征收、自住5年以上惟一住房转让可免个税
自8月7日起，南昌对二手房强制征收个人所得税有了新标准：8月7日起，按交易房价的1％征收，而此前是按交易房价的2％征收；另一种为按应纳税所得额20％征收。另外对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
南昌可按房价1％征税
南昌目前在二手房个税征收上有两种方案，房价差额20％与转让收入全额1％。由于有些纳税人在申报时无法出示扣除合理费用的有关税务发票等凭证，地税工作人员也就无法核定合理费用到底应该扣除多少，因此在目前的实际操作中采取“全额1％”强制征收。
而8月1日至8月6日，南昌市房管局地税窗口是按交易房价的2％强制征收，而在8月7日以后降为1％。如果卖方能够出示住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等税务发票凭证，也可向税务部门申请采取应纳税所得额20％缴纳。另外未缴纳营业税与个人所得税不能办理房产证。
自住5年以上住房转让可免征个税
南昌市地税局规定，这5年期限，参照房产证和完税证明上的时间，以时间在前的为准。而对于如何鉴定自有住房，目前征税窗口的作法是，让纳税人签订转让住房是家庭惟一生活住房的保证书，保证转让房屋为家庭现有惟一生活住房。
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