|
南京新政出台 购房2年以上转让个税最高返还40%
日期：2008-12-26
“90/70政策”放开
对于之前“90/70政策”(楼盘开发90平方米以下住房套型比例，须占到总项目的70%以上)，这次“市六条”予以了调整，由原来的“严格控制”调整为“鼓励提倡”。那么，这是不是意味着“90/70政策”彻底放开或取消了？
南京市规划局副局长张际宁表示，这一规定是针对2009年1月1日起对外出让及拍卖的土地而言的。对这类土地来说，“90/70政策”是放开的；至于此前已出让的土地项目，如果“在规划设计要点中有套型比例要求的，在规划部门审批规划方案时，不作刚性控制，可以酌情放宽住房套型比例”。
不过，他强调说，对于廉租房、经济适用房和中低价商品房等政策性住房，套型比例的要求依然要执行。
对此，有房产业内人士认为，这意味着南京实行两年多的“90/70政策”正式取消，开发商在套型比例的开发上可以根据市场情况自由调整了。
放宽开竣工时限
楼市不景气，不少开发商也面临“银根”告急的窘境。南京市国土局副局长丁和庚表示，开发商的“土地出让金缴纳和项目的开、竣工时限都作出了调整放宽”。
“市六条”规定：对已经出让的土地，因未能及时拆迁交地，导致开发商未按期付款的，在报市政府同意后，可重新调整付款和交地期限；因开发商自己的原因不能按期付款的，也可以申请延期，但最长不得超过6个月。不过，在延期期间要“按银行同期贷款利率支付利息；超出延期期限的，要按原出让合同约定标准收取违约金”。同时，开发商付款、交地时间批准延期的，开、竣工时间也相应顺延。
丁和庚说，实际操作中，如何审批延期期限，要根据开发商的回款等具体情况做判断。
缓缴市政基础设施配套费
对于“银根”比较紧的开发商，“市六条”允许开发商提出“缓缴市政基础设施配套费”的要求，经市政府同意后，可以分期付款，正常先缴1/2，另外1/2予以缓缴。第一笔配套费要在开发商申请办理规费缴纳手续时，即领取建设工程规划许可证前缴清，缓缴的部分最长可以延期到开发商第一次申办商品房预售许可证前。
不过，对于写字楼、酒店式公寓等非住宅类项目，依然是“从紧审批”。
以前买房但没办证，能享受契税优惠吗
从明年1月1日开始起，南京商铺等非住宅将按3%来交契税，144m2以上的高档房(非普通住宅)实际契税可以降到2%(税率3%，南京补贴1%)，90-144m2的普通住宅实际契税为0.5%(税率1%，南京补贴0.5%)，90m2以下“零契税”(税率1%，南京补贴1%)。
但如果是以前买的商品房，还没有办房产证，能享受这个新政吗？虽然目前省市财政部门均未对此进行表态，但记者了解到，从过往的历史看，老购房人享受新政的几率不大，大部分市民仍将按购房合同鉴证时的契税政策来交契税。
为什么这么说？因为老购房人按新契税税率交税的情况南京仅发生过一次，针对的是高档房购房人：今年10月1日起南京执行“楼市新政20条”，取消高档房中的价格标准，比如今年1月购买1.3万元/m2住宅的市民，10月1日前来办证交税，按高档房标准要交4%；而10月1日后，该市民来办证就可按普通住宅来交契税，交2%。但由于其买房签合同时间在10月1日前，南京0.5%-1%的补贴，以及今年11月1日国家将90m2以下普通住宅契税从2%降到1%等政策均无法享受。
过往惯例是如此，那么明年1月1日后实施的新政，老购房人是否能享受所有契税优惠，最终还要看省市财政部门的表态，或看1月1日以后的实际操作(10天办证时间)，估计1月10日前后才能知道。
不满2年转让住房，个税怎么划算怎么交
有买房人问：个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；而购买非普通住房不足2年转让的，按其转让收入全额征收营业税。现在，营业税如何缴纳已经很明确了，但二手房转让的个税到底该如何缴纳呢？南京市地税局总经济师唐跃昨天作出了最新解释。
他说，以“个人购买普通住房不足2年转让的，按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”为例，2年以内的住房转让，肯定是按差额征收营业税，因为购买住房原价一查就知道。但是个税部分有两种缴纳方法：一是按照出让总价的1%缴纳；另一个是按转让收入减去购买住房原价的差额部分的20%缴纳。如果按差额缴纳了营业税，是不是一定要按差额20%的标准缴纳个税呢？唐跃解释说“不一定”，因为缴纳个税时除了购房发票外，还牵涉到装修等发票，如果提供不了装修的原值发票，个税依然可以按照转让房价总额的1%计算。同样地，非普通住房也可以这样缴纳。笼统地说，这就是按“孰低原则”执行，也就是哪种个税缴纳方法省钱，就按哪种缴纳。
-案例
以一套未满2年的普通住宅为例，该房屋建筑面积为90平方米，2007年10月份房主购买时价格为40万元，现在出售价格为50万元，差额为10万元。按之前的规定，卖方应该缴纳的税是房价的6.6%(包含房价5.6%的营业税和印花税等，以及房价1%的个税)，所有税款为33000元(50万元6.6%)。
按照这次新政策，取消了0.1%的印花税，按照房价差额缴纳营业税，只需缴纳5500元(10万元5.5%)。
如果个税按照房价差额方式缴纳，个税税款为12000元(12%10万元)，卖方总共缴纳税款为17500元(5500元营业税和12000元个税)，两相比较足足省了15500元；
如果个税按照房价总额方式缴纳，个税税款为3000元(50万元0.6%)，卖方总共缴纳税款8500元(5500元营业税和3000元个税)。
两相比较，个税部分如果按照房价总额方式来缴纳，总税款可以省去9000元(17500元-8500元)。
|
|
|
|
|
