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长沙出台新土地使用税标准
日期：2008-10-17
长沙市地税局昨日公布了新的城镇土地使用税征收标准：市区范围内的应税土地，按其经济繁华程度、交通便利条件、市政设施建设、城市发展规划以及土地价值的高低等因素划分为６个等级，最高税额为２０元／年平方米，最低税额为４元／年平方米，税额标准提高到原来的３倍。外国企业、外资企业被新纳入了征税范围，在２００８年１１月２０日前，需到主管地税机关办理土地情况登记手续。
新规定自２００８年１月１日起实施。城镇土地使用税是按年计算，分季缴纳，今年前三季度的税款，计划在年底之前全部补缴完毕。２００７年，长沙市征收到的城镇土地使用税达１．２亿元，新税额标准实施后，预计每年可增加税收２亿元左右。
根据国家相关规定城镇土地使用的征税对象包括：国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；个体工商户以及其他个人。
长沙市依法规定的免缴对象包括：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税五年至十年；个人自用居住房屋及院落所使用的土地暂免征收土地使用税；单位及个人兴办的各类学校、医院、敬老院、托儿所、幼儿园自用的土地暂免征收土地使用税；由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
新政解读
开发商：加重房地产业资金压力
“新税政的出台再度考验房地产行业的资金链。”一位不愿意透露姓名的开发商昨日在接受记者采访时表示。去年以来，国家实施适度从紧的货币政策，许多本可通过贷款实施项目开发的资金链被掐断同。而长沙市一些尚在开发过程的大盘中，不乏上千亩的拿地大户。按即使只多缴2元/平方米的土地使用税，一年新增的开发费用也是上百万元。这一新政在一定程度上，对一些开发商现金流的影响会比较明显。尤其对去年高价拿地，目前尚无现存资金开发的开发商而言，面临的压力自然更大。除此之外，对工业企业而言，在当前全球经济不景气的宏观背景下，土地使用税也将使其面临新的资金压力。
湖南省房地产业协会房地产发展研究中心副主任王岳则认为，新政对囤地多且以囤地为目的的企业影响较大；对行业的整体影响则是有限的。按长沙近几年来的土地增值情况计算，土地按18%的平均增速在升值，一般项目的开发周期在3年左右，对本身项目就在开发的企业而言，三年的土地增值远远大过土地使用税的标准。
税务部门：鼓励节约集约用地
据长沙市地税局税政二处的负责人介绍，长沙市城镇土地使用税自1988年开征以来，只在1995年做过一次调等，原土地等级最高税额为6元/年平方米，最低税额为2.5元/年平方米。随着长沙市经济的快速发展，城市规模和繁荣程度已发生了很大变化，物价水平也日益提高，原土地等级标准已不适应现在的经济形势。在新出台的标准中，土地调等定级方案改变了原有的已沿用近20年的以“巷、街、路”为等级单位的分等定级模式，确立为新的以“条、块”为等级单位的分等定级模式，共划分出了长沙市土地使用税六个等级范围。为了鼓励节约、集约用地，长沙市政府在出台的相关规定中特别强调，每块土地使用确定一个最低容积率，如未达到最低容积率，将提高一个土地等次。
在税务专家看来，这样的费用分摊到每一亩地上，增加的税额几百至上千元不等，土地使用税的提高，更多是出于土地集约、高效使用的目的，而不是为了压制房地产企业和限制房价。“调研表明，此前的土地使用税一直偏低，对于高利润的的房地产行业来说，影响十分有限。”
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长沙市区各等级土地分级标准及具体范围
长沙市征收城镇土地使用税的市区应税土地，按其经济繁华程度、交通便利条件、市政设施建设、城市发展规划以及土地价值的高低等因素划分为六个等级，分别适用三级、四级、五级、六级、七级、八级年单位税额，具体土地等级范围为：
以湘江为界，分河东和河西两大部分。
（一）河东地区
三级：西起湘江，东至车站中路，南起西湖路、城南西路、蔡锷南路、人民西路、人民中路，北达营盘路、迎宾路、八一路所闭合区域内。
四级：西起湘江，东至车站北路、车站南路，南起南湖路、芙蓉中路三段、黄土岭路、砂子塘路、曙光中路、桂花路，北达湘雅路、东风路、营盘东路所闭合区域内除三级地段外。
五级：西起湘江，东至万家丽路，南起南二环、新开铺路、友谊西路、友谊路、韶山南路、劳动东路，北达浏阳河、芙蓉北路、三一大道、浏阳河路、东二环、晚报大道所闭合区域内除三级、四级地段外。
六级：西起湘江、新开铺路，东至浏阳河、沙湾路、体院路、木莲路、万家丽路，南起南三环，北达浏阳河所闭合区域内除三级、四级、五级地段外。
七级：西起湘江、新开铺路，东至东二环、捞刀河、东三环，南起环保大道，北至北三环所闭合市区区域内除三级、四级、五级、六级地段外。
八级：市区区域内除三级、四级、五级、六级、七级地段外。
（二）河西地区
五级：西起金星中路、咸嘉湖路、滨湖路、枫林一路、麓山路、麓山南路，东至湘江，南起阜埠河路，北至岳麓大道所闭合区域内。
六级：橘子洲、傅家洲全境；西起西二环，东至湘江，南起南二环，北至岳麓大道、金星北路、含光路所闭合区域内除五级地段外。
七级：西起麓松路、枫林三路、麓云路、龙王港路，东至湘江，南起靳江河，北至长常高速、麓景路、杜鹃西路、北二环所闭合市区区域内除五级、六级地段外。
八级：市区区域内除五级、六级、七级地段外。
备注：各县（市）具体等级征收范围按照各地上报省财政厅、省地税局的方案中所划定的内容执行；不同土地等级之间的边界，均以临界的道路中线和河道中线为准；纳税人应纳税土地坐落在两个或两个以上土地等级范围内，能够区分不同等级面积的，应分别按各自税额等级计算缴纳城镇土地使用税；不能区分不同等级面积的，按土地高等级税额标准计算缴纳城镇土地使用税；为鼓励节约、集约用地，每块土地使用确定一个最低容积率，如未达到最低容积率，将提高一个土地等次。 |
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