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沈阳税务部门提醒:赠与房再转让按20%征收个税
日期：2008-09-20
房产交易中涉及的税务相关问题受到市民的关注。9月18日上午8时40分至9时50分，由本报与沈阳市政务公开工作办公室联合举办的“民生连线”栏目设置的热线电话非常火暴，百余名市民打进电话，咨询房产交易中涉及的税务相关问题。沈阳市地方税务局政策法规管理处副处长耿忠义，流转税管理处副处长李韶光，所得税管理处副处长逄兆英，财产与行为管理处副处长吴家忻、工作人员谭庆红一一进行了权威解答。
未满5年得交营业税
和平区孙女士问：我有一处住房，现在想转让，需要交哪些税？
答：个人出售的住房，现行税收政策上区分普通标准住宅和非普通标准住宅，实行有条件的减免税政策。需要在办理产权转移手续前缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、个人所得税、印花税、土地增值税或者按照规定办理减免税手续。
皇姑区关先生问：我2007年买的一处住房，如果现在转让的话，需要交营业税吗？
答：从2006年6月1日开始个人将购买不满5年的住房转让，应按5.5%全额缴纳营业税及附加。超过5年的普通标准住宅对外销售，免征营业税及附加；非普通标准住宅，按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税及附加。但需提供买房时的发票作为差额征税的扣除凭证(2006年6月1日以前，上述5年的期限为2年)。
大东区钟女士问：我有一处房改房，未满5年出售，是否需要缴纳营业税？
答：房改房、回迁房首次交易不征营业税及附加税费。
符合条件个税可免征
沈河区林女士问：听说出售住房时要征收个人所得税，符合什么条件可以免征？
答：对个人转让的自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用住房取得的所得，可免征个人所得税。
直系亲属间继承(指按照有关法律存在继承关系的)的房屋出让方和受让方均不需缴纳个人所得税。
夫妻离婚分割财产分得的房屋，凭离婚证书、离婚协议书或法院判决书及其他有关资料，在办理房屋更名过户时，不征收个人所得税。
沈北新区林先生问：我购房装修时，花了几万元的装修费，在出售房屋时如何计算合理费用？
答：个人所得税的计算公式：(售房收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)×20%。
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。支付的住房装修费用，能够提供税务统一发票，付款人与产权人一致，经过审核，按以下标准扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%。支付的住房贷款利息凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等凭有关部门出具的有效证明据实扣除。
纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可以核定征收，辽宁省确定征收率为1%。个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确地凭证予以扣除；不能提供完整、准确地房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。
赠与房再转让20%征个税
东陵区金女士问：我要买的一处房子还未到5年，房产中介说可以考虑办赠与，但也有人说这样办将来再卖房时个人所得税得多交，该咋办才正确？
答：在房产交易中以假赠与逃避纳税的行为是违法行为，将被追究法律责任。
受赠人取得赠与人赠与的不动产后，再次转让该不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计算个人受赠不动产个人所得税时不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
特别提醒：假赠与是个陷阱，当事人不但面临法律责任风险，经济上也会有巨大损失，市民在房产交易时一定要正常交易，依法履行纳税义务。
继承房产更名免契税
铁西区赵女士问：我姑姑有套房子，想赠与我，办理更名手续时需要交纳契税吗？
答：对于赠与的房产，受赠方需要按房屋评估价的4%交纳契税。
沈北新区吕女士问：我父、母亲去世后，我继承了一处房产，更名时是否需要缴纳契税？
答：不需要。对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，不征契税。
契税计算公式：成交价格或评估价格×税率。
沈河区陈先生问：我有一处住房150平方米，是否属于沈阳市享受优惠政策普通住宅？
答：不属于。沈阳市享受优惠政策普通住宅的具体标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上(平房不考虑容积率)；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
购房时间的确定
于洪区王先生问：我2005年买了一处房子，当时就交了契税，可房证今年6月才下来，购房时间该如何计算？
答：个人购买商品房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先的原则确定。
东陵区郭女士问：我离婚后房子判给了我，刚办理了更名手续，购房时间该如何计算？
答：个人将通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。
铁西区岳先生问：我7月15日与一家开发商签订了一份购房合同，因合同至今未备案，没法交纳契税，该怎么办？
答：首先应该催促开发商及时备案，然后持已备案的合同在自合同签订日起90日内交纳契税。也可以先进行纳税申报，待合同备案后再交纳契税。
特别提示：购买新房，应在纳税义务发生之日起90天内，主动缴纳契税，否则将按每日万分之五征收滞纳金。
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