近年来，义乌加快推进国际性商贸城市建设步伐，市场发展日新月异。除了各大专业市场经营外，还逐渐自发形成了环绕市场的专业街群，即相同行业的商品相对集中于几个街区专业经营，或者由某一行业协会牵头统一承租一块区域，供行业内经营户集聚经营。专业街区的兴起与繁荣，催生了大量的房产租赁需求，使得义乌商业门店仓储的租赁行情红火不衰。

如何将以上潜在的税源转化为地方政府现实的财力，并着力优化地税收入结构，确保地方税收的可持续增长？是摆在我们地税部门面前亟须研究解决的重要课题。

一、房产税和土地使用税征管现状

针对义乌房产租赁市场和经营性土地出让使用的特点，义乌市地税局不断创新思路，完善管理，加强对商业门店和工业园区出租厂房的房产税及土地使用税征管。

(一)加强商业门店的房产税征管

2007年，义乌城区商业门店房产税管户有1.7万余户，入库房产税3253万元。对商业门店房产税的征管先后经历了三个阶段，即单设房产组，由管理小组统一定税，统一开票征收；到单设房产组，实行管理与征收分开；再到取消房产组，实行房产税与其他税种一揽子管理三个阶段。通过几年来的改革完善，逐步创立了“银税联网、自行申报、核定征收”的房产税征管模式，促进了房产税征管的公平、公正，提高了征管效率。

1、建立税源档案，实行电脑征收。2003年，义乌市地税局在征管信息系统中设置了专门的房产税管理模块，并与多家银行联网，实现了房产税“银税联网、自动扣缴”。同时，集中力量做好房产税源调查工作，税源登记时，以房产所有人为纳税人，但不发税务登记证。房产税征管数据全部录入信息系统，实行电脑化管理。

2、自行申报，核定征收。参照个体税收管理经验，税务机关根据单间房屋年租金高低，对各地段、各街道的出租房屋统一确定相应的定税标准，纳税人依照定额标准自行申报纳税。

3、细化定额，公平征收。房产税定额标准实行一年一定。城区100多条商业街(路)因其繁荣程度不同，按地段差异划分为三类三等，分别核定定额标准；对实际经营中存在的店面两头通，或分隔成多间出租的情况，则综合其面积大小和租金高低等因素，区别情况、分类定额，有效避免了定额核定的随意性。同时，在全面调查的基础上，还邀请当地居委会、行业协会和物业管理等部门召开座谈会，充分了解各专业街调整、变动情况和各行业发展现状，实行民主评税，使定额核定工作更加准确，贴近实际。

(二)加强工业园区房产税和土地使用税管理

义乌各工业区厂房林立，房产土地使用情况复杂，主要有以下几种类型：(1)企业自用；(2)全部用于出租；(3)出租土地，不改变规划，承租方按出租方要求建好厂房使用若干年后归还给出租方；(4)出租土地，改变土地使用性质，不按出租方的要求建造，到期后不收回，如从事汽车销售的4S店。针对房产的不同使用情况，义乌市地税局制定了相应的税收征管措施。

1、自用房产的征税问题。针对部分企业房屋实际价值大、账面价值小的情况，根据房产证等相关资料进行估价，重新计算房产价值，对估价价值与账面价值实行从高原则计征房产税。

2、租赁房产的征税问题。以房屋租赁业发票管理为核心，要求租赁方必须取得专用发票，以合法票据登记入账。

(1)工业区出租已建厂房按实际租金征收，不能提供真实租金或提供的租金明显低于市场价值，则实行核定征收。如出租用于工业生产经营或仓储的，按50元/核定年租金。如出租用于商服经营，按同地段商业门店征收标准执行，或参照就近地段标准执行。

(2)仅出租土地使用权，承租方按所有人的要求建造房屋，合同规定使用若干年后房屋返还所有人，以房屋造价抵做房租的，则按房屋租赁业申报，租金可按房屋造价除以合同约定使用年限作为年租金，或按50元/核定年租金。

(3)仅出租土地使用权，承租方未按原来设计规划建造，建造的厂房租期届满后土地所有人不收回，如汽车销售4S店，则出租土地一方可按场地出租申报，土地承租方建造的房屋按房屋原值计算申报。土地使用税则由土地受让人或实际使用人自行申报缴纳。

二、当前房产税和土地使用税征管工作面临的困难

一是征管基础信息不对等。房产税是以房产原值(从价)或租金价格(从租)作为计税依据，土地使用税则按用于生产经营的土地面积来计征。在实际工作中，地税部门要取得这些基础资料却十分困难，对出租房产、门店的实际租金价格难以掌握，纳税人要么故意隐瞒房产出租的事实，要么真实的房东难找，要么提供虚假的房产租赁协议，要么将一切税费全部转嫁给承租人缴纳，导致地税部门不仅需要投入大量的人力物力，而且征管质量及效果并不佳。据不完全测算，我市城区房产民间租赁年租金收入应在50亿元以上，按12%税率计算，每年房产税应有6亿元，目前的实际征收数与之相比悬殊巨大。

二是与相关部门、镇街的沟通配合不够。房产税和土地使用税的征管基础工作涉及国土、建设、房管、物业管理等部门及相关镇街，单靠地税部门一家的努力难以见效。虽然有关政策法规明确规定，相关部门单位有向税务机关提供涉税基础信息的责任和义务，但在实际工作中，由于尚未建立起一套较为完善、形成惯例的部门协作机制和信息共享交换平台，地税部门很难实时取得房产、土地的登记资料及变动情况。

三是税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强。由于地方税费种类较多，对一些小税费种类的知识及法律责任宣传普及依然不足，加上日常征管不到位，管理工作尚欠规范，使得少数纳税人税收法律意识淡化，尤其是部分通过旧城旧村改造产生的纯房东、吃房租户，认为房是自己的房、地是自己的地，租房缴税那是开店生意人的事。正是由于思想认识上存在误区，导致心存侥幸，以为房产税和土地使用税等可以能逃则逃、能少则少。

四是协税护税网络不健全，社会化综合治税的征管体系尚未形成。从城区整个房产税和土地使用税征管工作来看，目前的协税护税网络建设还不够健全，各相关部门协税护税的积极性和作用尚未充分调动发挥出来。如何采取委托代征、统一扣缴等多种有效方式，扩大试点范围和力度，构建一套较为完善的社会化征管体系，值得我们进一步去认真探索。

三、进一步加强房产税和土地使用税征管的若干思考

一是进一步加大税法宣传的社会广度和深度，努力营造自觉申报、依法纳税的良好氛围。一方面，要继续利用内部宣传资料《地税之友》和12366热线等宣传阵地，并借助义乌广播电视台的《财税园地》栏目、《义乌商报》、《浙中新报》等舆论媒体，广泛宣传房产税等地方税收政策。应将繁华地段沿街店面、专业市场群周边店面和工业园区企业主列为重点宣传对象，采取分批培训、上门辅导、典型宣传等多种形式，提高依法纳税的遵从度。另一方面，要努力做好纳税服务工作，每次征期前，根据电脑系统打印出的应纳税清册，及时将定额核定通知书和纳税须知事项发放到每个纳税人，并设立“房产税申报窗口”和POS刷卡机，专门负责受理城区房产税纳税人的申请核减定额、办理纳税申报等事项，使纳税人缴税更方便、更快捷。

二要加快建立信息交换平台，部门间密切配合。在房地产和企业股权转让征税方面，我们义乌率先实行“先税后证”的一体化征收方式，走在了全省前列，取得了很好的经验。在房产税和土地使用税的征管方面，我们应继续抓好房地产产权登记发证这一关键环节，主动与房管、国土等部门进行协商，通过网络技术，建立房地产登记基础信息的实时交换平台，本局则确定专人负责这些数据信息的维护和管理工作。在此基础上，结合每年房产税和土地使用税征收标准的确定和调研工作，应集中一段时间，集中部分征管力量，对城区房产税的税负状况、土地计税面积、欠税催缴及征管到位情况等进行一次大清查，将调查得到的第一手资料与系统基础数据进行比对，查找不足，及时修正，提高征管质量。

三是建立健全委托代征机制，努力构筑社会化综合治税体系。要加强与房管、社区、物业等单位的协作，通过开展委托代征、统一扣缴等方式，努力构建房产税社会化征管网络，不断探索房产税科学化、精细化管理之路。如：绣湖广场世纪商城的店面出租都必须经过物业管理公司登记备案，由此，我局于2006年开始尝试委托其物业管理公司代征房产税，取得了显著成效；对于由协会统一承租再转租的专业街区，也可委托协会在支付租金环节统一代扣房产税。另外，对一些居民出租个人住房的管理，由于税源零散，税务机关很难掌握和征收。对此，应充分利用社区、村居委会、物业管理等部门对本区人员、住房出租情况较为熟悉的优势，积极在上述部门中发展协税护税组织和骨干成员，定期邀请其中的代表参与民主评税和座谈，激发他们参与协税护税工作的主动性，以形成社会合力，加强对房产税等零散税源的管理。