【主持人】：先生们、女生们，大家下午好，我是咱们陕西省纳税委员会副会长李安民，今天请大家来参加我们的这个报告会，首先介绍咱们西安市地税局原局长张火炎同志，下来咱们介绍一下今天下午请的三个领导，也是专家也是咱们今天下午的教师，咱们陕西省地税局王琦处长，西安市地税局高俊锋处长、西安市地税局严武斌科长，咱们下来请王处长首先给大家讲第一课，大家欢迎。

　　【王琦处长】：首先感谢税收筹划委员会为我提高这么一个与大家认识的机会，今天能在这里与各位房地产开发公司的朋友们在一块探讨土地增值税是非常高兴和荣幸的事情，各位在房地产开发企业长期从事这项工作积累了丰富的经验，我在这里给大家把土地增值税政策、征收管理讲解一下起个抛砖引玉的作用，现在我就土地增值税跟大家讲习一下。

　　这个土地增值税是1994年元月一号开征到现在已经14年了，这个税种从他开征95年我们搞了一个预征，完了以后也没有搞什么清算办法，后来这个税就已经放到了现在，实际上是一个老税种，现在是一个温习，学习的过程，第一部分我开始讲什么是土地增值税，土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权，地上建筑物及其辅助物，国民圆在193年12月13日发布了《中华人民共和国土土地增值税条例》，这是1995年1月27日办法的，从94年元月1号正式的在全国开征，咱么系主任出来的也是比较晚的，开征与条例相差1年。当时为什么要开征土地增值税，开征土地增值税主要是国家运用税收杠杆，领导房地产经营的方面，合理调节土地正职分配，具体为开征土地增值税是适应我们社会主义市场发展的新形势，增强国家对房地产开发房地产交易市长调控的需要，改革开放前，我们土地管理制度，主要采取行政划拨方式，土地实行武昌无限期使用但不允许实在，1987年我们度土地使用制度进行改革，实行国有土地使用有偿出让和转让后，极大的促进了我们房地产发展和房地产市场的建立，对提高土地使用效益，增加国家财政收入，改善城市基础设施和人民生活条件，以及带动全民的相关发展都起到了一定的作用，但是由于土地管理的制度以及房地产制度的一些偏差，特别是92年到93年上半年，我们部分土地出现房地产流动，国家土地资金收益大大流失，研究危害了国民经济的健康发展，为扭转这一局面，国家采取了宏观调控正式，这也是市场经济发展的需求，第二对土地增殖课税，其主要目前是为了保护政党房地产的发展，土地增殖主要是两方面的原因，随着自然的发展，生产用与扩大，导致土地价值上升，二是投资增殖，把生地变为熟地，建设各种商业设施形成增殖，投资了大量的资金，搞了序号基础设施建设，这是土地增值税的重要因素对这部分的土地增殖国家应该增收土地增值税设，同时对房地产开发的合理收益进行保证，使其能够得到一定的保障，使其房地产得以正常发展，但对炒作操卖，维护国家整体利益的作用，第三是国家规范，国家收益土地的方式，增加收入，土地属国家所有，建国以来国家在土地建设方面投入了大量的资金，搞了很多基础设施建设，这是土地重要的一个因素，对这一部分的收益国家应采取土地增值税，增收土地增值税，同时对房地产何以的收益，以促进房地产正常发展，维护国家正义利益的作用。三是规范国家参与土地增殖收益的规划方案，增加土地增益收入的资金。

　　制度土地增值税所遵循的原则是什么呢，就是根据社会主义经济的发展客观需要，和对房地产开发进行调控的要求，在研究制订土地增值税遵循了一下三个原则，一要炒卖“地皮”“楼花”等暴力的投机行为，土地增值税以转让房地产的增殖额为计税方案，第二个方面就是维护国家权益，防止国家土地增的流失，土地是国家所有，国家已参与土地增殖收入的分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。

　　三，保护从事政党房地产开发者的合法权益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整，制订土地增值税政策，对政党房地产开发着从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投资行为，这样一方面制约和抑制了房地产的投机和炒卖，另一方面保护了正当的房地产开发，引导房地产正当健康的发展。

　　从土地增值税的特点和作用来看，土地增值税的特点是在房地产转让环节增收，每转让一次就取得土地增值税，土地增值税区于增税的额计划得出，与所得税的应税所得相类似，土地增值对从良房的转让，成交价格偏低的采用以房地产的评估价格作为客观的标准和参照的标准来确定增收额，土地增值税是我们唯一实行超律累进税率的税种，按照超额累进的方式确定税率，对增殖率高的多征，增殖率低的少征，土地增值税的作用一开征土地增值税，适应了增强国家对房地产开发和交易市场的调控力度的需要，对于合理配制土地资源，提高土地使用效益，改善城市基础设施和人民生活居住条件，带动相关产品的发展都会产生积极的作用，开征土地增值税可以以致炒买炒卖，获取暴力行为，促进房地产市场发展。三开征土地增值税规范化国家参与土地增殖收益的方式，开征土地增值税有利于增加国家财政收入。

　　土地增值税适用范围，土地增值税的拉瑞人是指转让国有土地使用权，地上建筑物及其附注物，是指以出售其他方式有偿转让房地产的行为，不包括继承振宇方式，武昌转让土地房地产的行为，地上建筑物是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下各种附注物，取得的收入包括转让房地产全部价款，及有关的经济收益，单位指企业单位，个人包括个体经营者，这里所说的正义包括两种人，以及土地产权及其直系亲属，中国青年少发展机会，希望工程基金会，红十字会和社会团体，教育民政和其他的工艺史晔，根据国务外关于外商企业，土地增值税也同样适用于外商单位，因此外商投资企业，外商公民，华侨、以及港澳同胞，只要转让土地所得权，一是只对房地产转上取得收税，一级市场的政府出让环节和土地租令环节的不征税，三是只对转让并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的也不征税，这三个条件同时满足才能成为土地增值的纳税责任人。

　　下面我们讲一个案例，就是政府部门，A，根据有关规定，将一块国有土地转让给B企业，收取地价款一千万元，B企业取得有关土地使用政权书后，将其在土地上建造的一栋房屋转让给C个人，取得收入1百万元，C于两年后将该房屋赠送给孙子，B又将1/3出租给1企业5年，年租金50万元，另外B从U村委会取得了该村土地30M使用权，支付费用500万元，请确定谁为土地增值税纳税人，应对那项业务的纳税，B作为土地增值税的纳税人应对取得的房屋个人，A系土地出让人，虽然说转让了土地使用权，并取得了收入，但由于该项业务属于国有土地业务，B又将土地出让给C，但由于这属于出租行为，按现行法律规定也不支付土地纳税，已将突然转让给B使用，其土地使用其土地，不在土地征税范围，从上例可以看出土地征税是有严格界限的，其政策性和强，我们应该完整的把握该税的内涵，其三个因素缺一不可。

　　土地增值税课税对象，是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附注物所取得的做增殖额，增殖额为其纳税人规定后出资额，计划土地纳税额需要把握两个要求，一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额，转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，对纳税人转让收入税务部门要合适，扣除项目主要包括房地产开发项目的成本及费用，加之旧房的转让项目及税金。

　　土地增值税计算，土地增值税的集散依据与课税对象是一致的，即以纳税人房地产转让的增殖额为该税的依据，增值税为条例检出扣除项目后的金额，及计算共识为土地增值税等于房地产转让收入减条例和细则，规定可扣除项目金额，转让房地产收入的确定，纳税人转让房地产所取得的全部价款及相关经济收入，包括货币收入、实物收入和其他收入，均应折合人民币金额计算其所得税，货币收入是指纳税如转让国有土地使用权，地上建筑物及其附注物产权银行指标，汇票以及其他各种信用票等等，这种收入一般比较容易确定。实物收入是指转让房地产时，购买房地产方不是以货币形势来支付价款而是以各种实物来进行支付价款，其他收入是指取得包括无形资产的收入，如专利权、商标权等这些收入在计算时很困难，需要专业的评估机构来确定，扣除项目金额的确定，根据土地增值税的规定，允许扣除的项目主要如下，一土地增值税使用权所支付的金额，取得土地使用权所支付的金额是指纳税人在转让所支付的地价款和按国家土地规定所缴纳的费用，具体为土地出让金，二是以行政划拨方式取得土地使用权为转让土地使用权是规定的，房地产开发成本是指纳税人开发土地和新建商品房及配套设施等项目中，实际发生的成本费用，包括土地征用，拆迁费，建筑费，基础设施费，开发间接费用，三房地产开发费用，房地产开发费用是指企业经营中发生的，与房地产开发中有关的费用，财务费用和销售费用、经营费用，这些费用在财务上不针对房地产项目进行分摊，而直接进入当其所以，所以在扣除项目金额是应按如下条例处理，提高金融机构证明允许扣除，但最高不能超过商业银行，同利同期，超过上述幅度的不允许扣除，其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额，加上房地产金额之合的5%进行扣除，凡不能按照房地产项目支分摊利息，和不能提供份额加上房地产开发之合的10%以内进行扣除，第四个就是讲加急扣除，与房地产开发成本之和加及20%扣除，以上四项为房地产开发项目中进行的扣除。第五是对旧房评估价格，是指在转让已使用过的防雾剂建筑物时，关于转让旧房准许扣除项目的计算问题，这个南水人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提提供购买发票的，进当地税务部门确认，条例第六条第3规定的扣除项目金额，可按发票可载份额，每年加5%计算，对纳税人购房但不作为加计5%的奇数。对转让臼房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供发票的税务机关可以进行加税扣除。

　　与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业物、城市维护建筑税，关于房地产开发项目以及缴纳印花税扣除，房地产开发的企业缴纳印花税按照项目发展时扣除管理费用，而管理费用在计划房地产开发费用中已经考虑，所以房地产开发项目所缴纳的印花税单独考虑。

　　关于已缴纳汽水的剖出问题，对于个人购入房地产再转让的，旧房评估中已经保护此因素，关于评估费用的扣除问题，纳税人转让旧房及建筑物时应根据纳税人的需要，允许在计算增殖额的时候予以扣除，而按评估价格增收土地增收水所发生的评估费用不允许在计划增殖额时予以扣除。

　　增殖额的计算，（土地增值额使用成本+房地产开发成本）X125%-利息支出-销售税金及附加。

　　其他的开发费用按这两项之和5%加计扣除，还有加计按20%进行扣除。

　　下来土地增值额减销售税金的附加，这两个下面没有金融机构的证明，这个是按100%加30%，二是加计扣除，这两个相比较就没有利息支出了。

　　其他存量房，旧房转让的增值额计划，

　　土地增值税等于房地产转让收入-取得土地使用权所支付的地价款-房屋及建筑**

　　代售费用是否计入收入及扣除项目，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在收方时代收的各项费用，如果代售费用未计入房价中，而是在房价之外单独收入，可不作用转让房地产的收入，对于代售费用作为转让收入地税的在转让房地产金额时可以扣除，但不允许作为20%扣除的技术，对于代售费用未作为转让房地产收入计税在计算增值额时不允许扣除。土地增值税计算程序，土地增值税的计算一般按下列程序进行，一确定房地产收入额等于货币收入加实物收入加其他收入，确定扣除项目金额，新房扣除项目既取得土地使用权房地产开发，与房地产转让的税金和加计扣除，这五个方面。

　　计划土地增值额既转让房地产的收入总额-房地产增值额的余额。

　　第四计算土地增殖比率其公式为土地增值比率=土地增殖额除扣除项目金额X100%。这就是整个计算的过程。

　　主持人：现在我们讲一下土地增值税的税率，土地增值税实行的四级超率累计税率，最低税率30%，最高税率60%，作为确定税率的标准，以上的部分适用于上一档税率，以下的部分适用于下一档税率。

　　具体税率设置为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%，增值额超过扣除项目份额的50%，未超过100%的部分税率为40%，增殖税超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分税率为50%，增值额超过扣除项目金额的200%的部分税率为60%。

　　土地增值税4级超率累进…

　　土地增值税应纳税额就是这么一个计算公式，土地增值税应那税额=增值额X使用税率-扣除项目金额X速算扣除系

　　就是下面这一张税率表。

　　下面我们讲几个案例，刚才讲了一些理论部分，土地增值税是怎么计算的，举例，房地产开发公司建造并出售一栋商品房，取得收入1850万元，纳税人为建造该栋商品房支付地价款350万元，建造此楼投入540万元的房地产开发成本，由于种种原因，不能提供所取得利息支出情况，其房地产开发费用按该公司所在省规定可按地价款与房地产开发成本之和的10%计算，已知该公司使用的营业税税率为50%，承建税税率……

　　咱们看一下取得的解答：第一步首先先确定房地产转让收入总额，已知1850万元，第二部确定扣除项目，第一它取得的土地使用权所支付的地价款，这是土地使用权所支付地价款350万元，房地产开发成本是540万元，房地产开发费用是地价款加开发成本两项之合扣除10%，这是89万，第四部就是与房地产转让有关的税金，1850万X5%这是营业税，后面是1+7%+3%+印花税下面就是102万元，下面从事房地产开发加计20%的扣除：（350+350）X20%=178万元。

　　扣除项目金额总合为：1259.675万元，第三部就确定计算土地增值额，上面我们把收入，扣除项目已经确定出来后，土地增值税就是两项之差，就出来了它的土地增值额，得到了土地增值额以后，咱们来计算土地的增值比率，就是增值额除以5%，这个来寻找使用税率和速算的扣除，由于土地增殖比率低于50%，故应使用第一档使用税率即30%，扣除系数为0。

　　最后应纳土地增殖税X30%，后面的扣除系数是0就没有必要在除了。

　　再讲一个案例（案例三）

　　这里也是已知他的营业税5%，城建税税率7%，不考虑印花税和其他因素。大家把这个看一下应该怎么计算。

　　这是解答：该题是一道关于旧房及建筑物转让的范例。根据《条例》及《细则》规定，转让旧房时，应按防雾剂建筑物的评估价格、取得土地十月权所支付的家看和国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让…

　　第一部就是要确定它的房地产成交价格，由于该单位对申报转让房地产成交价格与实际不符，又提不出正当理由，因此应按房地产市场改易价为依据，既成交价格为660万元，第二部确定扣除项目金额，土地的基准地价为200万元，并经过税务机关认可，与转让房地产有关的费用有营业税，城建税，教育附加总统是36.3万元，扣除项目金额200万加上231万的地价税款扣除的评估价，第四步就确定土地增收比率，土地增值比率就是扣除它的增值额除以它的增值比率金额等于41.24，第五部查找税率及素酸扣除系数，经察表可知，适用税率为30%，最后等于51.8万元。

　　再讲一个案例（案例四）某宾馆经营不善，把原作为宾馆的空楼连通土地使用权一并转让，取得转让收入12000万元，据该单位办理申报南水时提供的资料，当时建筑宾馆支付地价款1100万元，转让时纳税各税款560万元，经房地产评估中心评定该楼重置价8000万元…

　　解答一下，第一步就是确定它的转让收入，支付取得土地使用权时取得的地价款，地价款是1100万，转让时应扣除房屋的价款，房屋是一个旧房，重置价是8千万，重新度剖出度是70%，算下来是5600万，扣除项目就是一个地价款、一个房价，一个税金总共是7260万元，增值额除以增值比率算出来是65.29，它是土地增值率超过50%，未超过100%，适用税率为40%，素酸扣除系数为50%，该单位应缴纳土地增值税是1330万元。

　　现在讲一下土地增值税的优惠政策，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税，这一政策仅适用于普通标准商品房住宅，具体普通标准的商品住宅由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其普通标准住宅不能享受减免税政策。

　　第二应城市实施规划，国家建设的需要，而被政府批准征用的房地产或者收入的土地使用权，以及因此而搬迁可免征增值税。

　　第三一个，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经税务机关核准，凡居住满5年或3年以上，免予征收土地增值税，居住满3年未满5年的，减半增征收土地；居住未满3年的按规定计征土地增值税，……对于房地产进行投资，联营的，投资联营一方给土地（房地产），作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中，暂免征收土地增值税，但对投资、联营的企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

　　再一个对于一方出地，一方出资金的，双方合作建房，建房后按比例分房自用的，咱面征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。

　　（第七）。

　　第十一个问题谈一下土地增值税的征收管理，就是南纳税义务发生的时间和纳税期限，条例没有规定纳税义务发生时间和纳税期限，但规定纳税人应应当自转让房地产合同签订之起7日内向税务机关办理纳税申报，并在纳税……

　　土地增值税按照房地产所取得实际收益进行征收，但在合同签订后应按照规定办理申报手续，但由于房地产这一特殊商品合同的签订与合同履行，完成时间，二者存在很大差异，所以其纳税很难像其他税种那样作出的统一规定，而是由的地主管部门来进行确定。

　　第一次交割付清加宽方式转让房地产的，主管税务……

　　第二是以分歧收看方式转让房地产的的，主观税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的收税期限，以全部应纳税额与转让总收入的比例，确定每次收到家看时的每次应纳税额，并规定其应在每次收看后数日内缴纳税款。

　　……土地增值税纳税地点，土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收，所谓房地产所在地是指房地产的坐落地，不论纳税人的机构所在地，经营所在地，居住所在地在何处，均应在房地产的所有地申报纳税。纳税人是法人的，其转让房地产坐落的与其机构所在地和经营的不在同一地时，则应在房地产坐落地税务机关申报纳税。

　　纳税人是自然人的，其转让的房地产的地产的坐落地与其居住地在同一地是，应在其所在地税税务机关申报纳税。

　　……

　　土地增值税的纳税申报，纳税人应自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主观税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交防雾剂建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房地产买卖合同，房地产评估报告及其他转让房地产有感资料，具体需要哪些资料有主管不能税务机关确定，纳税人因经常发生房地产转让很难决定的……

　　土地增值税的纳税人分为两类，一是是从事房地产开发的纳税人，另一类是其他纳税人，这两类纳税人在办理纳税申报时有所不同。

　　房地产开发公司应当在签订房地产转让合同，发生纳税义务后7天内或在税务机关核定的期限内，向主观税务机关办理纳税申报。

　　三与转让房地产有关的资料，主要包括取得土地使用权所支付金额的凭证，房地产开发成本方面的财务会计资料，房地产开发费用方面的资料，与房地产转让有关税金的完税凭证，其他与房地产相关的资料。

　　四根据税务机关要求提供房地产评估报告，此项报告是指税务基干认定纳税人提供的转让房地产收入或扣除的……

　　税务机关应对以上纳税资料进行审查，审查内容主要包括的和合同和具体日期，房地产转让的形势，以及使用地税依据，房地产开发公司以外的其他纳税人，自签订房地产转让合同之日起七日内在房地产所在得到纳税机关进行申报，并提高以下资料。

　　纳税人转让下列房地产转让行为的，这是其他纳税人的要有国家建设收回的房地产纳税人因此得到补偿。

　　土地增值税的征收方式基本的方法就是查帐征收，土地增值税在基本征收方式是税务机关查帐征收，同时根据有关税务部门与房地产管理部门合同做好土地增值税的征收工作，有关地区采取了委托房地产管理部门。

　　咱们陕西省的土地增值税的预征办法，我们也搞了一个东西，这个也迟迟的没有出台，主要是考虑到税务机关的方便，企业也方便，我们原来用的是预征率，还没有出台，这里面有一些内容我在这里给大家讲一下，凡在我省境内从事房地产开发业务的纳税人（以下建成纳税人），在其开发项目全部峻工结算前转让房地产取得的收入，由于设计成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税……

　　我们具体是这样设想了一下，预征率就是房地产项目所在地个项目类型相结合，我们在社区的市区，这是一个初步的意见，上铺和写字楼是1.5%，别墅3%，其他市县普通住宅是0.6%，上铺、写字楼是0.2%，意见，别墅是2%。

　　还有一个我们搞了一个陕西省房地产开发企业的土地增值税清算管理办法，最近也在征求意见。这里面对符合下列情形之一的房地产开发企业应进行土地增值税清算，一房地产开发项目全部竣工，完整销售的。这个是要进行清三，第二个就是整体转让，未竣工军决算房地产开发项目的，第三是直接转让土地使用权，第四省税务机关规定其他情况。

　　房地产开发企业有下列情形之一的，地方税务机关可按照房地产项目取得收入进行核定征收。

　　1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置帐薄的。

　　2、擅自销毁帐薄或拒不提供纳税资料的。

　　3、虽设置帐薄，但帐目混乱或者不当得。

　　下来讲一下土地增值税房地产评估，在征收土地增值税对下列情况因进行房地产评估，出售忖量房地产及进驻五。

　　2、还有一个隐瞒、虚报房地产成交价格的。

　　3、提供扣除项目金额不实的。

　　扣除项目金额=重置成本X成新度。

　　重置成本法既通过估价在当前条件下重新建造相同房地产所需要价格确定房地产价格，再通过重新度对房使用情况进行调整。

　　对于其他项目的评估一般太用市价法或其他合理方法评估，市场法既参与相同或类似地段，或类似房地产成交交易使用。

　　最后讲一下相关的规定，现在是国家税务总局财政部和国土资源部关于进一步加强土地税收管理的通告（国税发（这是今年的，认真开展协同控管工作各级财政部门国土资源部要加强沟通、协调，按照国税发，为了方便纳税人，各级地方机关部门和国土资源部门要积极协商，创造条件，在土地登记，申报所设立税收征收窗口，使纳税环境迁移，从源头控制税源。

　　国土资源部门在对用地情况进行检查和查出地违法案件中，发现擅自转让（受让）土地使用的，设计未提供相关土地增值税和耕地占用税等万税凭证的，应将有关情况及时通知财税部门。

　　上面就是我简要的介绍，如果你们有什么想法、建议我的电话也在上面，你们可以向我们反映，我们没有出台之前都可以改动一旦出台后再变就困难的，今天下午我就讲到这里，谢谢大家！

　　【主持人】：王处长今天进行了精彩的讲解，请以在意热烈的掌声表示感谢，下面请闫科长给大家讲一些更切合咱们西安市房地产土地增值税情况。

　　【严武斌科长】：我想留十分钟的时候看看大家有什么想法，大家在一起进行探讨。

　　【主持人】：可以，可以站起来提，不愿意站起来的同志也可以传条子上来，根据自己的情况，有些问题还不清楚的都可以提，咱们闫科长跟大家谈谈。

　　【严武斌科长】：要是没有什么问题的话，我先把清算的问题跟大家做一些交流，关于土地的条例呀，包括税款清算压包括税收优惠呀做了一些介绍，我想借这个机会把咱们今年对房地产开展的土地清算想跟大家沟通一下，大家作为行内来说土地增值税以前没有得到非常多的重视，咱们省是05年5月份以后出台了土地增值税预征管理办法，但实际上这个预征跟所得税一样，应该会办清算，但清算的办法咱们现在一直没有制订，大多数省份都是按照1%，3%不等比例，它实际上把土地增值税的税收行政变成扭转税了，但土地增值税实际是非常好的一个税种，应该说它更符合税收增值额多多承担税款，多给国家做贡献，从这个立法上来说它是非常好的税种，为什么这两年又把土地增值税提出来了，今年地震以前整个经济情况是清楚的，物价可能在不断的上涨，尤其对咱们来说，不光咱们所谓的CPI，居民物价生活指数在上涨，作为咱们房地产届也清楚咱们的建造成本，咱们钢材的价格、水泥的价格都在上涨，所以在这种情况下，06年开始已经在遏制这种势头了，在06年底为房地产宏观调控的重要手段土地增值税又被提出来了，实际上从这一块来说，国务院以前是通过行政手段，现在通过税收手段，从它的出发点来说应该是比较好的一个手段；06年187号文件出台以后，大家也可能知道房地产股下降了7%以上，实际上这对房地产影响是非常大的，尽管后来又一些上市公司，包括万科说之前对这个已经做了预提，我相信他没有进行预提，可能大多数公司都没有作为预提，土地清算，房地产商也再利用它的方式向政府反映，他认为土地增值税清算可能会推高房价，这个我一会儿要说，土地增值税并不影响你直接的销售价格，实际上他的税制设计上来说实际是增值额的重新分配，而且土地增值税在税制上还有一些优惠条件，它可能会引导企业向优惠方面建造这种房子，当然我们很难判断这个税种对房价有什么直接的影响，但我相信不会是直接上涨的影响，关于土地增值税清算全国已经开始搞了，具体陕西西安算是比较晚的，最晚上海春节以后也开始做了，咱们西安实际上我们一直在酝酿土地增值税清算的管理办法，而且也跟许多的房地产公司进行了沟通，也做了一些筹划，但可能清算的不是很具体，之前我们也搞了一些清算活动，但对于咱们在经营中的一些感触，我们也都做了一些了解，土地增值税清算我想说必须要搞了，而且搞要按照187号文件，按照国家税务总局的要求扎扎实实的把这个事情搞下去。具体怎么做清算方式一会儿由我们的高处长给大家介绍一下，现在我就清算方面的一些技巧跟大家做一些沟通。

　　土地增值税作为咱们房地产企业我想先提一下土地增值税在哪种情况下要进行清算，总局的187号文件是这样规定的，清算的条件第一个房地产开发项目全部清空完成销售，这个没有问题，这个是应该折合土地征收税的，我干脆把这个转让给一些小公司，这个项目有，像国有的大公司也有这块，风林绿洲有一万个平方转让给别人你自己去做的，第三个旧是直接转让土地使用权的，直接转让土地使用权作为房地产开发的情况比较少，这个我们在局设了一个点，刚才王处长也讲了我们会在局专门设一个点，我们在土地局那块，按把相关的税款缴了，再办理过户手续。第二种情况有一些主管机关要求你清算的，第一条里面大家都知道这个问题，已经竣工验收的房地产项目，已转让房地产项目可售面积在85%以上，前面的项目要求全部清空以后进行清算，如果我有三五套房子我也不销售，我也不自用，我就把它留着，因为我想清空以后我要征收土地增值税，我为了不缴纳我把它留着，这个是不行的，你可能征收的税款进行土地增值税清算的话，他所缴纳的税款可能会小于销售15%的清算，如果你还有15%房子不进行清算，你拍屁股走人的话，这个不划算，达到18%以上要让你进行清算，如果我盖经济适用房，我有一万个平方，我前面的80%平方都挣钱了，剩下的15%的平方我是不挣钱了，具体要求你清不清算，在我们西安制订的清算办法里面，根据企业开发项目的不同，具体看你是否符合清算条件。另外一个情况，商品房预购销售未满3年，这个按照实际情况的不同决定你是否要进行清算，第四个未办理土地清算手续的，这个好理解，你现在都准备撤摊子了，税款不给我清，这是总局187号文件的规定，在这个规定中我们西安市关于土地增值税清算出台了一个实施办法，实施办法出台的有6条，但3条要看你的实际情况，这是清算条件，原则性的条件就是这样子。第二个问题我想跟大家提一下怎么计算土地增值税的计算，刚才王所长也提到了，实际上就是纳税人取得的收入减除可以扣除的项目得出的增值额，按照增值额的不同有对应的增值率，你在15%以下，没有超过50%的话，你税率是30%，就你这个增值额X30%这就是你的税款，你可能增值额就在50%的以上的这种情况也有，我们测算过户县的一些情况，他的容积率可能很低不到1，可能就零点几，但他的容积率也很高，如果在户县土建的成本别墅不会超过1200，你最好的房子和最坏的房子，如果土建的时候没有装修的影响不会超过300-400块钱，这个我们都是有把握的，当然别墅的情况，可能每个项目部一样，他的增值率不一样，有些别墅比如我们测算过它的建造成本不到2700、2800，但是他卖到6700、6800，大家可以回去看一下，这个情况计算起来很简单。这是简单的计算，刚才王处已经说了，我就不重复了，我想主要对扣除项目这一块，因为土地增值税清算不在项目上，大家去买个房子我不要你发票，或者不会存在你给了人家30万，人家给你开了10万的发票，这一块是不存在问题的，收入可能是没有问题，但怎么去测算你的成本，测算成本这一块是全国比较难的一个问题，就187号文件对土地增值税有一些特殊的规定，187号文件明确房地产开发项目办理土地清算时计算与清算有关的扣除项目金额，扣除土地使用权所用的金额，房地产开发金额，房地产开发税额，这里面必须提供有效凭证，不能提供有效凭证的不能扣除，这里面可能相当一部分取得了支付费用，但又没有取得合法凭证，对这一块怎么处理，作为一个执法机关，我们纳税人都希望能营造一个合法的经营关系，包括你们也想营造一个合法的经营费用，所以税法倡导的是大家合法经营，而不是让大家走一些途径，所以合法凭证的扣除是一个严色。这里面我想给大家说的必须是合法凭证，什么是合法有效的凭证呢，企业在开发房地产项目的过程中，实际发生的业务支付的款项必须是真实的，也就是说经营的业务内容一定要合法，取得的发票资质是合法的，缴纳税金必须是完税凭证，包括你的其他建材必须是合法有效的发票，这里面其他的费用是不允许扣除的。

　　这里面还有另外一个问题，如果不能提供合法有效的凭证，因为咱们有些朋友也说，如果我扣不了的话，我干脆把帐扔了，不是这样子的，你可以把帐务有意或者客观，主观上没有办法提供的，但这种情况我们跟相关部门都做过调演，这种情况如果说提供不全的话，我们有我们自己核定的办法。这里面我想给大家提一下，房地产开发企业办理房地产清算，前期的基础设施费，开发费用，或者资料不符合要求或者不实的，基础部门可以结合房屋区委的因素，来核定单位面积的核定标准，并予扣除核算标准，这个要给大家强调，所有允许扣除的项目一定要有合法的凭据，没有合法凭据的话，我们只能按照相关部门提供的额度，你大概的情况是怎样的，但各种情况我们都会考虑，比如多次是600块钱，我们可以酌情考虑，但这个标准是我们参考重要依据。

　　另外我想提一下房地产开发企业在建设房地产项目的同时，按照有关规定开发的配套设施在清算土地增值税是否允许清楚，我们原来房地产开发商跟一些企业在进行测算或者进行交流的时候，他们说我们这个项目自己测算下来不到20%，甚至更低，实际上这种情况，因为税务机关和纳税人它的视角不一样，咱们的出发点也不一样，土地部门可能把所有的费用都在增加，比如说车库，比如我有一部分车库能销售出去，有一部分车库我没有销售出去，但你是不是把所有的成本都加在开发费用上了，你没有卖出去的那一部分车库就不允许在扣除项目费用上。假如你销售出去了5千个平方，这5千个平方你自建，自用，甚至出租的，这个费用就不允许在你营造这个项目的时候进行扣除，咱们大多数的房地产公司说我花多多少钱，这些项目并没有销售，这一块你的土地使用权没有发生转移，你认为就是你的，像这一部分没有发生转移，这部分的车库所取得的土地使用权，包括地上土地的开发成本不允许支付，对不起把这个全部给我剔除出来，不就不是你所认为的百分之几，我大概的提一下你这块的配套设施那块是销售的，那块是没有销售的。另外我们对于公用设施，清算的项目咱们居委会的用房，派出所的用房、会所、热力站、幼儿园、托儿所，有些还有医院，建筑权属于全体业主的费用可以扣除，你这块建造的已经销售给业主了没有问题这一部分的费用可以扣除，建筑后用于非营利性的公务费用的可以扣除，你要把相关的接受文件拿过来。

　　第三个建成以后有偿转让准许扣除费用及其成本，允许扣除的时候应该掌握以下原则：下面我想提一下纳税人在办理土地增值税清算的时候应该保送什么资料，这一块我们具体怎么安排的，这一块5月5日西安晚上对于土地增值税清算已经进行报告了，不管你是否符合条件你全部拿到土地管理机关去对这个项目进行备案，然后税务机关按照你的实际情况看是不是符合清算条件，这个清算条件掌握一下，留一个月的时间进行这个项目的自查，自查完了以后我们会安排对咱们这个项目进行清算。清算的时候要报送的资料，一个是房地产开发企业清算土地增值税一个申报表，还有土地使用权的出让合同，或者是转让合同，银行贷款利息的项目通知单，商品房统计表，以及转让房地产收入成本费用相关的证明资料。第三税务机关要求报送其他与土地清算有关的资料。第四点对纳税人委托税务中间机构审核检点的清算项目，这中间有纳税人可能委托税务中介机构，或者我们税务局委托税务中介机构进行清算报告，因为总局对清算坚定的要求是有一个规范要求的，而且从全国来说，相当一部分纳税人，包括相当一部分清算机构清算力量和纳税人的清算力量都是有限的，在这种情况下，相当一部分的纳税人，包括也有税务机关委托税务机构，税务机构对这个项目进行专业的清算，平聘请专业的人来进行清算，如果有这个清算报告的话需要提供。  对于土地增值税也有进行核定征收的，像哪种情况进行核定征收呢，刚才王处也跟大家提了，你因为提供掌帐薄，或者你销毁帐薄，但总共有五条，实际上你这个项目情况我已经没办法进行清算了，你的相关资料根本就没有办法提供，你的相关收入已经不能据实查清的话可以进行核定，核定的情况总局187号文件不能超过预征率，我们已经拿出了一个初步办法，我们考虑按照不同用途来区别核定率，而核定的理由、为什么核定，核定的比率是多少，核定理由报市局来进行最后的确定。

　　我建议大家不要不要尽量考虑这一块，因为核定如果低的话不清算还划算，如果划定率定到1%，或者2%，大家觉得我还核算，我就干脆不清算了来核定，我想请大家不要抱这种心态，你已经没有让主管机关查清你的情况了，核定率一定不会过低，一定不会让你觉得核定了以后还有便宜占，从你企业经营来说，从税务机关检查来说都希望企业能够提供一个能够反映整个项目成本的核定资料，所以我想请大家不要有这个想法，如果我的核定率低的话我把项目单销毁了你去核定去，我想核定费用肯定比清算费用。另外一个免税政策，增值税没有超过20%的可以进行免征，我刚才说的土地增值税如果利用好的话，会引导这个市场住宅价格向下移动，普通住宅是不用免征土地，因为大家都知道，刚才王处也说了，为了鼓励房地产企业的发展，咱们土地条例有优惠条件，财政部规定的可以加进20%，这个20%是开发土地的费用，前一两项加计20%，这个费用已经不小了，因为你拿计的费用可能占到20%，相当于把你成本的6%加计扣除了，这中间又有20%的扣除，如果你增值率没有20%，我们是免征土地增值税，之前我们讲的预征土地增值税，那时候我们没有考虑你是普通住宅，超没超过20%，也许今年调整了1%、2%都可能，但如果相当一部分企业建造普通住宅的话，这些企业多交了1%，如果你建造普通住宅确实没有超过20%，普通住宅的标准容积率1.0%，面积144平方米以下，销售单价低于同地段平均销售价格的1.44以下，大家的容积率都在0以上，这个标准就掌握在平均售价的1.44倍以上，符合这个条件的我想有相当一部分，大家都是鼓励销售小户型，建造小弧形进行销售，这里面144平方米算是普通住宅，基本上销售144平方米可能在香港不是一般人能住的起了，但144平方米在我们西安就是普通住宅，这个大家一定要清楚，这次经过清算以后该给退的一定会退出去，这个相当一部分的企业已经交了，没想到税务局还退税，有退税的，就看你知道不知道，有时候我跟一些朋友说，实际上房地产企业老板一定要重视财务，财务上你不重视的话，一个项目做下来差几百万正常得很，1%是不是一定要征，等你把清算节目拿出来以后，清算以后确实没有超过20%是可以给退税的。

　　这里头我们清算的前提，无论是我们税务中介机构，还是我们税务机关去清算的话，先把普通住宅和非普通住宅划分清楚，因为非普通住宅是没有20%起征率一说的，所以你一定要划分清楚，咱们省上也有一个文件，在网上都可以查到，咱们西安市也有这个问题，西安市2005年市房发2005年109号文件里面有一个借鉴，先把这个项目区分开，哪些是属于普通住宅，把普通住宅的费用拿出来，然后普通住宅的费用是多少，非普通住宅的费用是多少，这个一定要区分开，如果你整个拉到一块算的话，到底算商业房呢？还是算住宅呢，所以先把商务房这一块拿出来，然后再算普通住宅是多少，这一块用途上很容易区分，但成本上是怎么区分呢？比如说经济适用房，高一点的二千六七，高新那边的有个项目二千七百八，政府认可了五到六的利润，他二千八是有钱赚的，他外面又建了门面房，门面房就是按照面积来计算，我们不会说拿地的时候这块是多少钱，我不可能给临街这部分的费用给你一个单独的政策，这个在全国都一样，这一块主要考虑要到你整个项目的开发成本乘以它整个的规划面积。

　　清算这一块还有一些问题，比如你清算的时候刚才提到提到达到80%以上的可以进行清算，清算完了以后剩下的这一部分是不是不交了，我派屁股走人，这是不行的，这一块187号文件是有规定的，在土地增值税清算时，未转让房产，纳税人应按规定进行土地增值申报，扣除金额按照当时建造时单位面积的成本按照成本销售或者转让面积成本进行清算，单位建造成本就是除项目总金额，就是对你清算完以后的房产再进行销售了，同样要申报土地增增值税，咱们土地增值税清算我认为大家需要的问题，土地增值税在我们税务局每年业务考试，包括社会上注册税务师考试，土地增值税收入不是很大，但他能反映出一个税务人员，或者一个业务人员的业务水平，这个培训我刚才也说了需要一天的时间进行培训，因为培训的内容设计到很多，可能设计到甲方，这都是很复杂的事情，在这里借助这个交流会简单的跟大家说一下，我们考虑到在6月份会有一些专业的培训，这个培训我们会对中介机构来培训，然后组织我们房地产企业，如果有兴趣的话大家多能来参加。

　　刚才大家说的问题我想给大家念一下，第一个有朋友提出来，如果开发借款的利息能够提供机构证明，但利率是月息的千万之二，是不是能够进行扣除，这个刚才王处长也说了，能提供相关证明的，如果你月息是千分之二十四，这个我想一定是国家法定的，如果是你个人借贷，甚至从国外拆借回来，最高利率是咱们法定利率的多少就是利率，我也不知道他的金融机构证明为什么利率比其他机构的利率高，这个可以酌情考虑，但这些我相信金融机构收取你这些多利息可能是有相相关规定的，如果没有相关规定，我想他都要按照国家法定利率进行收取。

　　刚才王处长说的有关印花税的扣除，咱们与房地产转让的相关税金指的是与销售不动产的税金，这一块的费用，财务上我不太清楚，但如果能够提供金融证明的只能列征一次，这一块我不清楚你们财务上是怎么做帐的，但立法精神只要你符合立法支出都是允许扣除的。

　　另外有朋友问：取得土地为主要目的的吸收合并下，土地的成本如何界定？

　　这个我想提一下在2006年的时候我们总局有一个文件，你把这个土地拿到一个新公司的名义下，这个新公司是从事房地产开发的，对不起，这个土地不享受免税情况。

　　房地产开发企业以起所建造的房地产商品房建造联营的，均不适用于财政部二十一号文件，二十一号文件我想大家能盘一下，作价购股是不允许免征土地增值税，这个朋友说的到时候具体问题具体看，他投资入股的时候是有评估价的，这个评估价是不是国家权威有权机关作出的评估价格，这一般的评估价就作为他的转让价格，作为他投资到新公司的转让价格，我现在只不过把这个地投资到新公司的名义下，我占的这个股份的30%，那看你估价的一千万是由哪一级机构做出来的，不是我这一亩地我自己评估一千万，那一定是国家有权机构评估出来的。

　　另外有朋友提到据报道政府在发展西安经济的思路中提出可以用股权换取资金，但实际不少房地产开发商在去的土地时，实际上是以该形式取得土地使用权，这部分如何纳税，进入成本的哪一部分请回答。

　　这几年土地纳税的比较多，也有人在寻找税法的一些漏洞，税法里面有这种情况，就说是以企业兼并（名以上是兼并的），但实际上是实现土地建筑物或者附注物的转让，这实际上是企业兼兼并转让到新企业是不收费的，当然有一些主观上有这个想法，你光剩下地了，只把企业给我，这种情况也很普遍，但这种情况是暂时免征土地增值税，这实际上是一个企业被另外一个企业所兼并，他所负担的债权债务，他的职工都有相关的条款，这部分我们没有办法说他转让土地建筑物，或者土地上的附注物，这部分都是免征土地增值税。

　　另外有朋友问建造的写字楼算不算普通住宅？这个实际上也是我们的一个难点，因为房子本身就没有确定它的用途，你这个房子用来办公他就是个办公楼，你用来居住他就是居住楼，实际上它本身并没有明确，这一块我们会根据相关部门的文件来判断你到底是住宅还是办公，另外这块我想实际发生的问题可能也很大，今天大家提的也是一小部分，因为今天的时间有限我就简单的把清算情况给大家介绍一下，相关的技术层面问题还会很多，过一阶段我们会专门安排这个时间跟大家把这个清算工作，包括我们的清算中遇到的问题，帐务上的一些问题会跟大家进行交流。

　　提问：刚才我提的利息清算是企业跟企业之间的，但它是通过银行代理，这一点银行也同意代理，银行也出具了金融机关的证明，但它的利息很高，这里你能不能抵扣，能够抵扣多少？

　　【闫处长】：这里就是银行有闲钱，但它的利息高一点，咱们所指是银行贷款是正常的利息，它最高的是银行利息多少，咱们下一步的清算工作就要开始，具体的清算方式还有包括我们具体的安排，处里面高处长给大家把相关的情况汇报一下。我们欢迎高俊锋处长把具体的清算工作安排给大家介绍一下。

　　【高俊锋】：非常高兴，今天下午和咱们这么多为咱们西安地区作出贡献的房地产开发商的同仁一起交流，也非常感谢我们的老领导给我这么一个机会，在讲这个问题之前我强调一点，咱们在座的是咱们西安市四千多家房地产开发企业其中的一部分，这个数字你们也可能不清楚，咱们注册的有四千多家，前一段时间我让我们小闫去房管局去把这个数字才拿回来的，实际有项目的五百三十家，因为我们老领导让我来了，我就来给大家说说实话，因为我们老领导教育我要讲实话，那么我估计符合清算条件的不到三百家，这是我个人的观点，房地产是一体化的管理，从你立项一直到管理，我整天都在想这个办法，真真正正咱们有项目的大概五百三十家，这里面有大有小，你们今天来的我估计都是有实力的，去年咱们房地产和建筑物为咱们西安市经济贡献量是三十二点几个亿的税收，不得了，咱们税收的总量才一百零五还是二十多个亿，你们占到多少，咱们在这里也能看到在座的各位为咱们西安市的经济建设作出了巨大的贡献，为聘你西安市房地产价格的贡献作出了巨大的贡献，正因为有你们的努力，有你们的付出，才使咱们西安市房价在全国处于稳定状态，北京一万多一个平方，杭州都是七八千，上万，在这里要感谢在座的为咱们西安经济建设作出贡献的开发商。我下面讲几点：

　　第一个土地征税的作用，土地增值税是咱们国家对使用单位（个人理解），在去的土地使用权后，因为大家知道，中国的土地只能取得使用权没有所有权，你们都知道咱们只有五十年，七十年，咱们取得这个使用权以后咱们在土地上面修筑，或者修筑建筑物，并进行出让，咱们指的销售不动产，取得增值以后缴纳的一种税，这样讲大家很清楚，或者说拿到土地以后没有进行开发，而市场规律发生变化，这个土地随着时间的推移增值了，就地转让，转让土地使用权，土地一个是出让，一个是转让，那么转让以后我们好多企业就取得了土地增值，那么这个就要给国家缴纳土地增值税，我记得很清楚当年在海南岛搞开发的时候，有一个企业，那是我在雁塔当局长的时候，坐一艘船马上开了一笔生意，一笔生意赚了五百万，从把土地拿到手里没有地上，在船上就遇到了机遇，这个人很有手段，当即就把这个土地出让赚了一笔钱。它有利于提高土地使用效率，遏制土地炒作买卖，更好的使我们的企业，使我们诚心经商的企业有效的利用土地资源来为社会服务，另外国家也可以利用土地增值税的收入来恢复我们的可耕地，在座的各位都知道，咱们长安区过渡那一块，过去是万亩粮田，麦浪滚滚，大家都看到了，那么现在呢咱们的万亩粮田没有了，之前我下去工作的时候，我就跟长安的一些领导说，我说现在一百个亿你可以把它建成水泥道路，建成高效林丽的高楼，但如果要把它恢复到万亩粮田一百亿都不够，你们去试试，把那个水泥拿走需要承包，把熟土壤恢复到生土壤耕地的时候又需要成本，所以说国家把这个税款拿回来以后要补偿可耕地的再造，使咱们把这个楼房盖起来了耕地减少了，要保证吃饭呀，吃没有饭吃就乱了，咱们就讲实话，所以说咱们在座的要对税种有一个明确的认识，只有认识明确了才能觉得国家征的税是财政拿回去了，想干什么干什么，咱们西安市是吃饭城市，成都人口有一千零七万这七千零七万的人要吃饭，人三天没粮吃就暴动了，所以说土地增值税也有这个作用，这是我个人的观点。第一点希望大家理解支持。

　　第二点有利于调整企业之间的利用水平，增值高的多征税，增值少的少征税，达到免征条件的不征税，这有利于同行业合理竞争，比如说有的企业，我在钟楼这个地方能征到地，招牌挂呀你就拿不到，明确它是增值率很高，这有利于咱们企业之间公平竞争，没有公平的话这个企业很难搞，所以这个税是维护咱们公平竞争的一个税，至于王所说和小闫讲的技术细节，两天培训后你们都很熟练，就那几大项目，加计成本，配套成本，销售价格，增值税出来了，所以大家理解以后对咱们企业有利，利于公平竞争，利于市场竞争的建立。

　　第三点有利于国家财政的收入，使国家有足够的资金用于提高土地使用效率，这个大家都知道我就不说了，咱们是五百户项目的十分之一，注册了四千多户。

　　第四点咱们在座的各位不要在税款上打主意，该给企业让利的在这里土地增值税清算过程中绝对做到让利，咱们也懂得税源的道理，刚才小闫讲的时候大家提到了好多问题，但是我们不能违法，但是我们可以在法律允许的框架内最大限度的让利给企业，这个请在座的各位放心。第四定咱们要提高咱们的效率，提高咱们企业的效率，第一个要提高咱们企业的质量，在建项目的质量，这也是四川发生大地震大家都知道，为什么一个香港人捐款在建的学校不倒塌，连玻璃都没打，就在北川县，人家香港老板就说我捐款搞的这个学校我不让你们来搞，材料上、工程施工上我自己来把关，三层楼玻璃都没打，这么大地震，我之前开玩笑说这个老百发财的机会到了，他用什么发财呢？信用、质量，昨天我去灞桥区，灞桥区有十六家企业，签订了代缴代收这个协议，这是咱们的创新，因为印花税特别难征收，量小、分散，但是我们就想了一个办法，用房地产开发商委托代扣，有一个开发商老板讲了这可难了，可难征收，我就问他们几个老板，他就说最近高层卖不动，有些人还要求退款，我说这说明了一个问题，说明老百姓对你的房屋不放心，如果你说八级地震都不倒，你看它卖不好卖，所以说你们要理解税务机关。我当时问了一个老板，十七层的老板，我说你盖的高层你敢不敢住，他摇头，我说你都不敢住谁敢住，当然楼高了有摆动幅度，可能老百姓还没有经过这次惊吓，当然这次经受了，你们要解释，一个平川县夷为平地，孩子都塌死了，所以说要用质量赢得市场，一定要用质量赢得市场，我在北郊经济开发区当局长的时候，我给一个企业出过一个主意，当时楼卖不动，那几点兴点子主意，我说你自己别录，你让别人看你用什么钢材，你用什么水泥，你整天放带那个大厅，你不要等把墙盖好了，水泥提好了，谁知道呢，你就把它放着让别人来给你做广告，后来那个楼很块就卖掉了，这次地震级别达到8级，咱们这边的房地产建的楼一个倾斜了，一个裂缝了，所以说谁还敢买你这个房，所以说咱们要用质量说话，用信用度说话，所以说在税款上给大家让让利，但要在法律允许的范围内，没有顾客，没有人买了，你们还能生存下去吗。第三点咱们要用质量赢得市场，用信用度占领市场，用咱们的质量征求购房者，求得企业的再生存、再发展，当然该让要让，但大头要放在发展房屋质量上，放在拓展市场上这是我讲的第四点，第五点我想讲讲我们接下来的做法，因为税务总局已经在安徽和广东省进行督导，严查土地增值税的情况了，作为咱们西安市不做这个工作也不行，咱们过去搞的税政率就是的1%，苦乐不均，达到免征点的也征了1%，达到更高的增值率的也是1%，咱们说了苦乐不均显得不公平，这个希望大家理解，咱们只有经过清算以后是怎么回事就是怎么回事，所以第一个咱们企业要进行自查自清，第一手资料告诉你们要自查自清，这是我们充分相信我们的企业，咱们的企业是我们西安市发展的宝贝，咱们有能力的企业要进行自查自清，转让土地使用权，卖楼花的有多少，我记得哪一年卖楼花的就开始了，就是历史博物馆后面的家属楼把地一征挖个坑就卖了，后来连吭都不挖就卖了，直接就赚钱了，这两种项目一个是咱们自己开发的项目，或者转让使用权的项目，咱们进行自查，拿出可信的清查报告，拿出可信的自查数字来交清咱们的税款哪怕你们查的时候自己对自己放松一点，但是有个法律底线，不要越过法律底线，不要说高处长算了二百万交一百万算了，只要合情合理的都认了。我去灞桥的时候，很多领导都出来了，你说征了几百亩都没有发票，这个问题我们下面要好好研究，你说他没整地吧，这个地在这放着，你说征到了他没有手续，一个亿，这个难题摆在我们面前，咱们共同来克服，办法总比困难多，所以说第一个咱们自己清查。

　　第二个如果咱们企业的力量达不到，我和好多企业交谈过，我也算过，在郊区，开发区，西安市的房价不一样，高新大概是四千到六千，曲江大概是七千到七千五，下来就是城区，最近经济开发区又火爆了，我听说四千还要托人去买，原来浐灞一千多，现在三四千，所以说随着环境的改变增值多大，但是大环境不好了，国家没钱了就制造不了这个环境了，增值咱们都是听得见，看的见的，所以说咱们业务繁忙，咱们没有能力进行清查，咱们房地产商我都理解，你说他竣工吧，这三百亩地没有竣工，他卖了些有把钱投进去再盖，这个税务局就很难，所以咱们没有办法进行预征，我前面讲这个不公平，如果咱们自己按照总局187的文件，如果你不弄老是在这个地方不卖，这也是一个漏洞，你不要说85%，我给你弄个84%，84.5%，我长你老是清算不了，我相信这总是有办法的。像四川汶川的地震，没有国家去年超收七千个亿谁去救他，怎么救，老天爷多绝情地震完了先杜路，杜路完了再余震，没压实的再压实，咱们国务院出的这么多钱从哪来的，都是税务收回来的，但是多难兴邦这个时候显得咱们中国人很团结，这个恐怕是有钱卖不来的，如果你们感觉到你们的清算能力不够，你们也可以自己邀请清算中介机构，或者你们也可以委托税务机关来给你请几个中介机构帮你们进行清算，然后咱们认定等等，办法很多。

　　第三点咱们税务机关，我今天告诉你们的都是第一手资料，还没有实施，准备实施，刚才老领导告诉我讲实话，我全盘托出，第三点咱们税务机关准备抽查资料，进行清查，落实总局的清查要求，迎接总局的领导督察，这是咱们的职责，我现在回过头来再讲，有些人说我就给你弄个84%，让你达不到清查条件，但也要根据你的实际情况具体情况具体对待。

　　我讲的这都是我个人的观点，意见可能不太成熟，但是有一点祝咱们在座的各位身体健康、平平安安，另外祝你们生意兴隆，08年吉祥如意，谢谢大家！

　　【主持人】：下来请陕西省原局长张局长再给大家讲讲他多大来对税务的总结，大家给予热烈的掌声？

　　【张火炎】：咱说说筹划吧，税收有个筹划，但筹划有个前提，刚才他们都讲了，这个前提就是《税法》，税务机关要遵守税法，纳税人也要遵守税法，两个都一样都是一个东西，我现在就说说筹划，筹划准备的内容很多，咱讲筹划什么都有筹划，咱说税收筹划，我也说过筹划，我说筹划咱们是干什么呢？要按照《税法》纳税人不少交税，还有一头纳税人不多交税，这都是结合点，刚才高主任讲的那个道理，税收也不能冒收，收税不是越多越，我记得94年税法改革，咱现在实行的税法就是94年税制改革延续到现在，94年之前还有好几次，建国后的，58年的，82年的，咱们的老同志都知道，有的把它划分为三个阶段，有的人划分为二个阶段，94年税制改革后有一个系统让我讲税法，税法应该讲什么？

　　应该讲门道，我说门道就看你怎么理解，怎么做，我说那个税法都有门道，刚才咱们讲的土地增值税，土地增值税有很多扣除，还有那么多的优惠，那就是那里面门道，看你怎么做，当时我举了个例子，我说有一个寓言，就是一个人拿着个杆子顺着就过去了，你横着就过不去，税法就是这样，你顺着来，你不要顶着干，为什么每个法里面都留有一些漏洞呢，有些漏洞是有意留的不是说忽略的，留那个优惠，刚才说扣除，加计，那些东西就是留东西，法网那不是法墙，所以说就要学、要看，那个都是要理解，理解了才能掌握里面的要害，当然作为税务机关也有个职责，保证国家的财政收入，，所以说按照税法应收就收，当然要用税法来如何保护纳税人的合法权益，那就是筹划，刚才王主任讲你可以自己干，也可以有中介机构，这就是抽问题。

　　中国税法相对来说比较简单，咱都是条例，咱们的税法一看都是条规，增值税呀，所得税呀，以条例来办事，咱和美国条例不一样，美国税法是案例，出了这个事了，出来了怎么办呢？在法院打官司，法院一盘这个东西出来了就是依据了，以后再遇到事情就是这个，打了很多，纳税人不但对纳税法搞不清，包括税务机构对税法也搞不清楚，因为他们有很多很多的税务师，会计师，专门就吃这碗饭，因为他们那很多，我去那就专门看过。我说的意思如何搞好筹划，咱们说到土地增值税对土地增值税就应该了解，要研究土地增值税它的内涵，它是干什么的，在哪征，它征多少，税率多少，它还有什么条件、优惠。我给你举个例子，四年以前，咱们有一个机构，他属于非银行系统的经营机构，这不是房地产企业，非银行系统机构，他干什么呢，就是贷款，他的钱还是银行的钱，他的项目是特殊项目，其他单位，其他系统也搞不成，包括银行也没有办法处理，一个特殊行业，他把钱拿来又贷出去，他不是银行，定义为非银行系统的经营机构，这个老先生做帐，他没有按经营做，他走的是企业财务，今天可能好多会计，建筑有建筑的那套制度，工业的都有一套制度，他就按照这个财务制度走了，当时我们也不知道，最后咱们稽查队去查帐了，这个单位一年纳的税款一亿，那个头跑过来找我了，那个老先生来找我，说你要把我弄垮，我问稽查局的情况就明白了，作为企业来说他确实出了大亏了，他用错了会计制度，用错了办法。

　　按照《会计法》，会计准则，企业的财务办法制订了以后不能轻易改变，改变还要经过一套程度，当时它的制度定下来也是进行财政批的，当时我还找了财政，我说你怎么搞的，那是他们企业自己定的，认为那样简单，后来老总跑过来说怎么办呀？我说算了你回去找财务处长来，叫你的财务总监来，后来过两天过他把财务上的所有人都拎来了，因为我把那个问题搞清楚了，当时当着他们的头上，为什么你不要来 ，可能处长来了我要说几句，当着头的面说影响人们进度，他闹错了，后来老先生来了坐着不走要听，我就说了明明上是制度上用错了，你给财务总监怎么指导的，命名是非银行机构你按企业走，按企业的就是按企业销售收入算总帐，这和销售的马子差了多大，他说那是怎么弄的，我说我也不知道，财政变了没变，最后还是处理了，就把企业闹垮了。

　　这就说明一个问题咱如何筹划？刚才这个例子我在税务局好多地方都讲过，这是我的亲身经历的一个事，咱们可能好多财务上的人都来了，你们都应该好好想一想在这个位置上咱们应该做什么，你是一个企业的财务处长，你要为企业服务，为企业着想，有些老总可能不太理解，咱们建筑企业老总盖楼呀，设计呀他很精通，说到《税法》里面的细节可能不理解，你们要多研究，出好主意，不要出馊主意，搞好筹划，出馊主意罚了后也受不了，我想就是这么一个道理，咱们在税法的条件下最大限度的保护纳税人，咱们企业的合法权益，不要交冤枉税，刚才我说的那个企业最后制度也变了，就那他也多交了，那都没办法。办也不是说轻易的变，如果轻易改的话我在这也坐不住，我说的道理还是在座的各位如何用咱们的权利为国家不多交税也不少交税。今年的四川汶川的大地震，如果不是去年的税收，咱们总理在那讲的再好没有挣钱也不管用，总理在那说话还是有实力，能这么说，像前几年总理讲的粮食问题，也是因为有实力，这就是多作贡献，同时保护好咱们的合法权益，这是在一个政策的条件下双方共同做好，就说这么多，谢谢！

　　【主持人】：感谢大家，今天请大家来两个意图，一个是西安晚报（你们都是西安晚报）给你们做一个延伸服务是无偿，最后给大家提供一个见面机会，而且刚才张局长也讲了这个筹划还有一定的意义，另外在今天的讲课中王所长站的高度比较高，全省的情况都讲了，全中国的情况也分析了，高所长讲的更具体了，闫所长有些事情讲了后就便于操作了，咱们对他们的精采演讲表示再次的感谢。

　　说一下纳税筹划，这个事情有些同志提出来了，今天咱们几个领导都讲的很好，拿到材料的材料后面有个电话，没有拿到记一下：88328495，地址在原来的地税财务局那个地方，1518室，这里面有好多东西回去研究后可以再挖掘挖掘，里面对于咱们的交税按时缴纳，而且不多交冤枉税，公正的缴纳，另外材料上附了一个材料，这个是一个注册会计师算的，根据企业提供的资料算后就是这么一个情况，这个企业在咱们在座的对面，但咱们要认真结算，算出来材料相差一千万，这不是咱们偷税、漏税了，而应该就要交这么多，所以说咱们财务人员的素质要求都非常高，有的财务人员年薪拿一千万，拿五十万，拿五十万的人会说老板就给我发这么多钱，操那么多心干什么呀。

　　咱们纳税委员会结合土地增值税这个问题，开过好多次的研讨会，还有房地产，资产评估公司的人，都经过了座谈，当然也请了房地产公司的一些老总，或者财务总监，这里面差别比较大，为什么差别比较大呢？就是对《税法》的研究程度不一样，比如今天王所长讲的时候反复用了评估价值，这个评估价值到底是什么，怎么样评估？这里面问题多了，而且也深了，找十个评估公司来评估出来的是十个价，绝对不会是一个价格，所以在这里算帐的时候，咱们纳税是每个公民的义务，对于房地产开发商来说也是义不容辞的，当然这个帐也要算好，你多交税了几天财务人员换了，这个人说老总我发现咱们多交税了，这就很麻烦，因为咱们的税务人员要跟你再去落实这个事情，到底该不该退，到底该退多少，这都很麻烦，你少交了也麻烦，税务机关有稽查把你查出来了，查出来后罚款一到五倍，第一个心理上不高兴，心理上说冤枉的很罚款了，所以说我们还是要公开、公平、公正，做到这一点，希望在座的各位回去后认认真真的算帐，只要咱们把企业和政府的条例建立起来，我们在税法允许的情况下极大的给大家让利，还是希望咱们的企业发展，今天咱们的会议就到这里，另外刚才需要的资料的人可以联系，另外还有一些企业问题没有搞清楚的，或者你的东西算的不合适的，针对你们所提供的情况我们还要继续研究，咱们把这个事情研究好，为政府服务，为企业服务，为大家服务。