2004年初，面对超过国际警戒线10倍以上的空置率，地产界人士预言，乌鲁木齐房地产市场将进入调整期。
5个月之后，余痛尚未完全消失，住宅市场中一部分楼盘的热销局面，使该行业显现出令人始料未及的乐观气氛。
然而，这种乐观具有某种类别偏向——多层经济适用房“高奏凯歌”，高层住宅“高处不胜寒”。乐观的延续乐观，萧条的仍在萧条。
据了解，为缓解住房供需结构性不均衡的局面，乌鲁木齐市将进一步加大经济适用房和中低价位商品房的建设力度。
谁在享受高潮？
5月，幸福路某小区售楼大厅内，咨询电话与现场看房者络绎不绝。“目前小区的销售率已接近70%。”其专案经理介绍，到10月份正式入住时，销售率可达80%至90%，或许更多。
记者发现，该小区属多层经济适用房。
在售楼大厅内，惹人眼球的除了诸多购房者的签单场面之外，一张白色展台上放置着水龙头、上下水管材、清洁池、木门、天然气报警设备等材料。“这些均是该小区的建材设备”一位销售人员说。更引人注意的是，每张洽谈桌的玻璃板底下均压着一份关于“经济适用房也有土地证”的新闻报道。据销售人员解释，他们要让购房者亲身感受经济适用房的品质。
该售楼大厅内别具一格的设置，着实耐人寻味。其专案经理对于热销归结于“细节征服法”。
然而，在乌鲁木齐另外一些住宅区内，其楼售大厅的细节无从谈起，但热销局面却同样存在。
记者从北门乘101路，经友好至师范大学，最后到达终点站第二毛纺织厂。若非亲眼所见，很难相信在这样一个远离市中心的地方，也会有住宅热销。
该处某花园小区，其销售处内没有洽谈区，也没有展示区，但来访的客户仍然接踵而至。“目前一、二、三期都已售完。”销售部张经理介绍说。
无独有偶，该花园小区也属多层经济适用房。
对于热销原因，张经理觉得主要是老百姓对国有企业的信任。
记者在走访过程中发现，一大批多层经济适用房均出现了热销势头。
据有关人士介绍，今年乌鲁木齐多层经济适用房的销售情况普遍看好。这种热销局面，并非主要受口碑、地段、环境等因素的影响。在铁路局转盘附近，一个多层住宅小区，基础建设还没完成，其销售就已经过半。
高层住宅黯然伤神
对于高层住宅来说，购房者对多层经济适用房所表现出的热情，只能使其寂寞倍增。
在小西门某大厦售楼处。
“写字楼的销售率已达70%，住宅部分显得稍逊一些。”一位售楼先生告诉记者：“目前，该大厦的销售情况非常乐观。”
该大厦由7层裙楼及两栋塔楼构成。其中，24层的塔楼为写字间，27层的塔楼为住宅，于2002年8月正式向外出售。
虚高的销售率，使该大厦的实际销售状况蒙上了迷雾。但清晰可见的是，其住宅的销售情况比写字楼差。
在被业界称为乌鲁木齐中央商务区的南门商圈，某商务港一楼内。三张圆形玻璃桌，六、七把椅子，一幅喷绘广告，构成了一个简易的售楼处。几个售楼人员正在聊天。“想买多大面积，直接到楼上看。”
该商务港属商住两用楼，其定位即是时下乌鲁木齐地产界流行的商务公寓，可租可买，目前已成现房。
据一位少数民族售楼人员介绍，这栋大厦至今为止只订出十几套，销售率不足10%。
乌鲁木齐，除独栋高层住宅销售不理想之外，一些高层住宅小区其销售状况也不容乐观。
某开发商开发的公寓小高层住宅，虽与同门的多层住宅，地段、品质不无二致，但其销售状况却无法与多层住宅相提并论。
“多层住宅的销售情况远好于其内部小高层住宅的销售。”据康普房产的李军说。
然而，高层住宅受冷，并非仅限于普通住宅。一些大型住宅区，甚至是豪宅区，高层住宅也无法施展其高尚魅力。据了解，某些高档住宅区，其规划、配套、环境等在业界均堪称一流，但其销售进度仍因“高层”而被卡位，有名气无人气。
据一份市调报告显示，目前乌鲁木齐市空置房，在一、二类地区主要为商业用房及写字间，占总空置量的12.8%；三、四类地区空置房主要为高层、小高层住宅，占总空置量的12.2%；六类以下地区，空置房为户型结构较差的多层住宅，占总空置率的1.2%。
中低收入人群才是主体
“目前，高层风、贵族风在乌鲁木齐房地产市场较为盛行。使住宅市场只解决了中高收入阶层的住房问题，解决不了穷人的问题。”一位业内人士声称。
而要解决乌鲁木齐市中低收入者的住房问题，依靠的仍是经济适用房。
据乌鲁木齐城市调查大队调查资料显示，去年，乌鲁木齐累计人均可支配收入7527.63元，同比增加1.74%。人均累计消费性支出5768.95元，同比下降6.28%，其中住宅消费人均消费支出442.64元，同比下降21.59%。
同时，居民对价格在1500元每平方米以下的房屋购买率比例较高。房价在2500元每平方米以上的商品房，仅占销售总量的5%。单套面积为120平方米以上住宅，仅占房屋销售总量的8.55%。
从购房承受力情况看，居民侧重于房价在1200——1800元每平方米的房屋。在面积上，91.45%的购房者认可100平方米以下的户型。
调查结果表明，乌鲁木齐房屋消费主体仍是广大中低收入群众。老百姓对房屋的有效需求仍然受到支付能力的限制。
业内认为，目前乌鲁木齐住宅市场，高层销售不畅的原因主要有三点：第一，房价较高，均价已达2600元每平方米左右；第二，公摊面积过大，占建筑面积的30%；第三，物业管理费高出普通住宅物业管理费3倍以上。
一系列的高费用支出，使高层住宅与广大市民的消费水平严重脱节。这是高层住宅遭受冷落的主要原因。另一方面，住房补贴、公积金贷款等政府相关的配套政策没有具体落实，导致老百姓对住房的潜在需求没有被真正激发，使房地产市场相对供大于求。
今年建设部联合国家发改委、国土资源部和人民银行共同制定了我国第一部《经济适用住房管理办法》，并已颁布施行。
该管理办法严格界定了经济适用房是具有保障性质的政策性商品房。同时，为了保障真正的中低收入家庭购买到经济适用房，该办法还对经济适用住房供应对象做出明确规定。
据了解，为缓解住房供需结构性不均衡的局面，乌鲁木齐市将进一步加大经济适用房和中低价位商品房的建设力度，同时建立开发企业准入制度。保证经济适用房建设用地的有效供应量，不低于城市住宅年度土地供应计划的30%。
