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住房效应与美国经济
日期：1999-07-09
【新税网北京07/09/99信息】 由资产价格大幅上升引起的“财富效应”，
被认为是近年来推动美国经济持续增长的重要原因之一。一般估计，美国家庭的
净财富每增加100美元，就会增加3美元的消费开支。经济学家们的最新研究表明，
美国住房升值产生的财富效应在刺激消费开支、推动经济发展方面发挥的作用远
远超过人们的预期。
在谈论财富效应时，人们最关注的往往是股票。但纽约大学经济学家爱德华·
沃尔夫认为，从住房升值获益的美国家庭远远多于从股市上扬中得益的家庭。尽
管当前股市积聚的财富多，财富增长速度快，但这些财富主要集中在少数人手中。
他估计，目前美国约43％的家庭拥有股票，但最富有的10％家庭占有了88％的股
票和共同基金，而他们占有的住房资产仅占32％。目前约三分之二的美国家庭拥
有自己的住房。据最新统计，住房约占美国家庭资产的30％，而各家庭直接或间
接持有的股票价值仅占其资产总值的25％。
目前，美国家庭通过两种方式实现房产的资本增值：一是出售住房；二是重
新安排抵押贷款，即在利率降低时重新借入抵押贷款，以减少还债额。美国政府
的调查显示，过去7年中美国旧房的平均价格上升了25％，仅去年就上涨了4．7
％。美国联邦储备委员会估计，房价上涨使美国的房产财富在过去3年内增加了1．
2万亿美元。摩根·斯坦利－迪安·威特公司经济学家理查德·伯纳认为，这虽然
只相当于同期股票价值增加额的三分之一，但却显示出住房将成为更有效的抵押
品。目前，普通消费者拿住房作抵押比用股票或退休储蓄帐户更容易获得贷款。
另据美国第一银行公司的统计，去年抵押贷款重新安排使美国消费者获得了
600亿美元的额外收入。
美国1997年的税收改革也使房主大为受益。新的法律将可免征资本增值税的
住房销售额从12．5万美元提高到50万美元，房主获得免税的次数也从以前的一
生一次改为每两年一次。野村证券国际公司的大卫·莱斯勒说，这项改革使美国
房产主的财富增加了150亿到200亿美元。不仅如此，税收改革还加快了住房的周
转速度，使美国的住房销售上升到创纪录水平。反过来，住房销售上升又增加了
市场对家具和家用电器的需求。据美联储统计，自1995年以来，住房销售带来的
经济活动收入每年达1500亿美元。
据统计，住房建筑业占美国经济活动的4．5％。如果把人们搬入新居后添置
家具和家用电器的开支计算在内，住房业影响到美国10％以上的经济活动。由于
住房业对美国经济影响巨大，近来住房市场的降温将使美国经济增长速度放慢。 |
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